自金融风暴以来，两房(房利美，房地美)成了众矢之的。的确，两房在过去几年亏损巨大。自2008联邦政府将它们接收管理(conservatorship)后，纳税者已经承担了大约一千五百亿美元的损失。但两房是否应该存在并不是一个简单的问题。在一片谴责声中，大家忘记了两房为什么有巨大损失， 也忘记了两房为美国的地产业及美国经济,甚至世界经济的巨大贡献。

从1929年到939年，美国经历了严重的经济危机。在危机高峰时段的1932，1933年，失业率高达22%(到1939年经济危机结束时，失业率仍有15%)；全国平均房屋价格指数跌幅约40%(部分地区更高)。银行对按揭要求大大提高，比如，没有中长期按揭(不超过5年)，借贷者必须现放下40%或更多的现金等。由于没有充足的按揭信贷，房屋的需求更加降低，也造成房市，经济发展恶性循环。经济大萧条促使了罗斯福总统的新政。新政进行了一系列经济，金融体系改革，包括今天的社保系统(social security system)，证券交易委员会(SEC)。其中与房产相关的是1934年的国家房屋法规。1938年，房利美(房利美全称应为联邦国家按揭协会)在国家房屋法规下指导成立。其目的是通过在二级市场上购买地方银行的按揭，转化风险，将联邦政府房贷资金提供给地方银行以扩大可供借贷的按揭资金。这样地方银行不再为资金所担心，乐于发放房贷，而且利率低。由此提高了住房拥有率。再加上二战后，美国经济的迅速发展，住房拥有率有了快速提高(如下图)。

1968年，越战导致了联邦财政困难。林登。约翰逊总统决定将房利美私有化。这样房利美不再由联邦政府出资。1970年，为进一步消弱房利美的市场垄断地位，成立了房地美。1971年，房利美发行了第一只房屋按揭债券。房屋按揭债券开始引起投资者的注意。70年代的储蓄贷款协会危机为房屋按揭证券的发展起到了推动作用。按揭抵押债券市场迅速发展起来。按揭抵押债券成为美国，也是世界最大的固定收益金融产品。按揭抵押债券也是自70年代以来最为重大的金融创新。两房为美国的金融业和经济发展起到了不可替代的作用。

但两房的发展受到了华尔街投资银行的极大嫉妒。要求取消两房的呼声从没有停止过。在本世纪初，当次贷得到快速发展时，华尔街更是叫嚷两房是不需要存在的。大家也许不知道，当时两房中人数最多的部门是公司法律部。它们拥有众多的政府说客，以抵抗来自华尔街投行的阻击。

2007年当危机刚刚开始时，政府为了减弱房市压力，要求两房入市购买次贷(2007年12月7号，参议员Charles Schumer 在 Brookings Institution 做了题为“A Call to Action on the Subprime Mortgage Crisis: Putting Common Sense Ahead of Ideology”的讲话，明确提到这一要求)。那时候没有人在为两房的今后业绩考虑。而实际上，直到如今两房自己投资造成的损失不到总损失的10%。极大一部分是承担其它按揭发行商的损失(两房很大一部分商业是为其它按揭发行商提供保险)。在过去3年中，它们还支付了政府约150亿美元。

在危机后，我们更可以看到，当华尔街退离房市时，两房在支撑房市上起了极大的作用。如果没有两房，美国的房屋市场将受到更大的冲击。鉴于两房的重要性，市场不能没有两房。我认为政府是知道这一点的。这也是为什么欧巴马迟迟没有如财团所愿关闭两房一个原因。

http://s10/bmiddle/872b51d2gaabce15b4b79&690 (此图由朋友陈剑友情提供）