中国楼市的“刚需”与“伪刚需”

中国楼市的刚需是长期的

中国的房地产市场确实出现了低迷，出现一些波动，市场在分化。但我对中国的房地产市场充满信心。为什么？因为中国是一个发展中国家，是一个发展中的大国。人口基数大，新增人口多，市场潜力巨大。这是世界上任何一个大国的市场所无法比拟的。中国房地产市场的演进趋势，也是无法从任何发达国家的现成经验中找到答案的。中国房地产市场的希望何在？那就是城镇化正在稳步推进，这里面潜力巨大。

城镇化对房地产市场需求有拉动作用。从需求角度看，城镇化推进房地产市场发展主要有两方面，一方面是集中爆发的存量需求，另一方面快速推进的城镇化引发了同步飙升的增量需求。城镇化的过程是农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向大城市转移的过程，城镇人口增加使得城镇的规模不断扩大，也带动了城市的购房需求。

城镇化进程本身就是创造购房需求的过程。未来若干年内，由城镇化带动的房地产需求增量还是非常可观的。以城镇化率每年推进1个百分点计算，每年新增1400万城市、城镇人口，尽管这1400万人口有就地、就近城镇化的部分，但毕竟这是一个庞大的基数。这个数字给房地产市场带来庞大的新增购房需求。

从欧美等西方发达国家经验来看，在城镇化达到80%以前，新增购房需求都会单边向上，不会出现特别明显的拐点。中国的名义城镇化率接近60%，但实际城镇化水平还在40%多一点，距离发达国家85%左右的城镇化率还有40个百分点，如果每年提高1-2%，那么还得25-30年时间才能达到发达国家水平。这就是说城镇化的“红利”我们还可以至少使用20年！所以可以说中国楼市的刚需是长期的、稳定的。

所以今年初，在瑞士达沃斯论坛上，李克强总理给中国房地产业送出“定心丸”，他说，中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给。

对城镇化带来的“刚需”要有清醒的认识

在这里，不能不提醒地方政府和开发商，要对城镇化带来的“刚需”有一个清醒的认识。

新型城镇化，是坚持以人为本，其本质是人的城镇化，以统筹兼顾为原则，以集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、城乡一体为特点，工业化、信息化、城镇化、农业现代化“四化”同步协调科学发展是基本要求。

新型城镇化由过去片面追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心，真正使城镇成为资源共享，具有较高品质的宜居之地；改变过去“村村点火、户户冒烟”的发展模式，树立产业集聚发展的科学理念，以“产业集聚、产城融合、合理布局”促进人口向城镇转移；转变单纯追求经济发展速度的发展观，坚持民生为本，关注民生福祉，实现从“富民”到“福民”的执政理念转变。新型城镇化不在一味追求农村人口进城、“上楼”，就地、就近城镇化是重要途径。

说了这么多，一句话，新型城镇化，不等于房地产化，不等于造新城、盖大楼、修大马路。城镇化不等于就一定是房地产业的“盛宴”。如果仅从未来多少年将有多少人进城，得建多少楼，这样的视角来理解所谓的“刚需”，那么这样的“刚需”肯定是伪命题，这样的算法是完全没有理解新型城镇化的本质。这样的算法将会给房地产业带来十分错误的引导。

正因为过分追捧城镇化带来的所谓“刚需”，带来一定程度是房地产热，以为推动新型城镇化会为低迷的楼市注入兴奋剂，房企掀起了一轮加一轮的拿地热潮，造成了相当程度的房地产泡沫化，许多“鬼城”诞生。

在这里要明确地说，将城镇化与房地产化划等号，后患无穷。不能将城镇化理解为城市扩张化、大占耕地盖高楼的房地产化。有些地方借城镇化大量圈地，大搞房地产，扭曲城镇化的本来意义。当前我国推进城镇化要防止四个误区：一是造城运动，有城无市，过度城镇化，新城变空城。二是城镇化等于“房地产化”，城市发展过度依赖土地财政，从而先高地价再推高房价。三是地方以地生财消灭村庄，“村改居”、“乡改街”，农民“被上楼”。四要防特大都市的“大城市病”，特大城市人口过度膨胀。

在中国的城镇化进程中，无论是地方政府，还是开发商，都要明确“刚需”和“伪刚需”的区别，不能被别人瞎话和噱头蒙骗了，也不能被自己编织的美好梦想“忽悠”了。