东北新一轮振兴 房地产发展能依靠什么？

东北，受着经济的拖累，被贴上了“外强中干”的标签。

今年一季度公布的各省市GDP增速排名中，东北三省再次吊车尾。辽宁甚至以1.9％的超低同比增速位列全国最末。黑龙江和吉林也没好到哪里去，分列全国倒数第四和倒数第五。东北经济增长严重的“塌陷”，追根溯源，除了产业落后饱受诟病，矛头也指向了房地产的低迷。

2014年1-11月，辽宁、吉林、黑龙江的房地产投资累计增速分别为-15.9%、-19.7%、-15%。遗憾的是，这种萎靡的状态还在蔓延中——数据显示，今年前两个月辽宁房地产投资的增速仍为负。

对症下药方能药到病除。面对楼市的沉寂，李克强总理一语“中国楼市的刚需是长期的”点醒梦中众人——房地产还有戏。但只有设计出市场所需求的产品，才能推动楼市的平稳发展，才能还东北经济一个想象之外的房地产。

5月11日央行再次宣布降息，准备贷款买房的人纷纷拍手称好，但对于王娇（化名）来说这并不是一个好消息。降息意味着她存在银行里的定期款收益又少了些，近半年来这已经是第三次了。王娇翻看着下月要涨租金的信息，无奈地摇摇头。

你也许认为像王娇这样根本买不起房的人是少数派，但在新浪乐居的调查中，68.4%网友认为房价过高却是不争的事实。对于沈阳，人们普遍期待的房价在5000元/平上下。而被称作刚需典范的碧桂园银河城，它的价格正中范围。

碧桂园是什么？在其官方网站上，笔者寻到了这样一个答案：碧桂园是中国城镇化进程的身体力行者。而城镇化进程的本身就是创造购房需求的过程。碧桂园紧紧抓住了城镇化的浪潮，成功跻身千亿房企阵容。

而对于碧桂园，沈阳绝对是一块福地。

仅一处百万体量的大盘就撑起了碧桂园在沈阳的整体业绩，甚至拉动了全国业绩——2012年势如破竹的完成了24个亿， 2013年创造了巅峰的55个亿；2014年逆市拿下32个亿。如此势不可挡的成绩，不仅让碧桂园银河城晋升中国五强，还使其成为沈阳，乃至东北当之无愧的行业骄傲。

碧桂园银河城为什么成功？相信很多人会脱口而出“便宜”二字，尽管有时候这两个字中夹杂着同行们的不屑与刚需们的无奈。但碧桂园人却知道，银河城赢在产品定位，赢在真正了解市场的需求上。银河城为此也付出过努力与代价。

碧桂园东北区域营销副总经理李丽回忆称，2007年初去碧桂园银河城时，沿路是一片玉米地，那时还很少人了解于洪新城这片即将被城镇化催熟的土地。而受着交通的限制，银河城被迫走起了改善路线，营销陷入了举步维艰的尴尬境地。

此时的碧桂园银河城急需一场大刀阔斧的改革，有了这样的正确意识，银河城在解决完交通问题后，迅速启动开挂模式，转攻纯刚需市场，并取得了巨大成功。

“我们在产品上做出了不断的改进，无论是户型面积，还是产品设计上依据购房者们的需求而与时俱进。比如说，我们做出了六七十平的两房，八十多平的大两房，九十多平的小三房……对空间的合理规划吸引到越来越多的年轻人。”李丽称，了解沈阳人的买房需求，也是碧桂园银河城连续多年蝉联销冠的秘诀之一。

除了无条件迎合客户外，碧桂园还严格控制着土地，设计，招标等成本。但严控成本并不意味着舍弃品质。碧桂园在与同质产品的竞争中保持着绝对的品牌优势，并担当起了城市服务商的角色。如今，银河城成功引入了于洪第一家五星级标准酒店以及大型商业中心，标榜着让沈阳人享受到五星级的新城市生活。

碧桂园银河城的成功，让李克强总理的“刚需长久论”得到了印证，也让沈阳房企们更加坚定地将刚需进行到底。

万锦紫园便是其中的一员，而且“刚需”的要更加彻底。

万锦紫园目前推出了“1040”购房计划，即1万定金，0元首付，垫付4年，0元利息。这种形式极大地减轻了像王娇这类刚需群体的购房压力。万锦紫园营销总监李楠在接受采访时也表示，未来刚需是一种长期存在的状态，“在城镇化进程中，大量农村人口涌进城市，购房需求是他们的首要需求，这就决定了未来楼市一定是以刚需为主，而刚需也是未来房地产健康发展的必然要素。”

只要是刚需产品就会不愁卖吗？显然不是这样的。对于城镇化带来的“刚需”，专家提醒开发商们要有更为清醒的认识。

辽宁社会科学院副院长、研究员，区域经济学者，辽宁省情专家梁启东指出，新型城镇化不是一味追求农村人口进城，住楼房。过往正是因为这样错误的观念，造成了房地产产业过剩，甚至造成了“鬼城”的出现。

 “新型城镇化，不等于房地产化。如果仅从未来将有多少人进城，得建多少楼，这样的视角来理解所谓的‘刚需’，那么这样的‘刚需’肯定是个伪命题。”梁启东教授一针见血的说。

那么在东北经济新一轮的振兴中，房地产行业又该何去何从？在去年8月份国务院发布的《关于近期支持东北振兴若干重大政策举措的意见》中，明确提出要加快推进棚户区改造，也给房地产带来了前所未有的机遇，“政府主导、市场运作”的棚改新路也被看做是未来房地产市场的重要新增长点。

李克强总理年初在达沃斯曾为中国房地产市场以及住宅产业算过一笔大帐：目前在城市棚户区里居住的约有1亿人，还有很多人住在城乡危房里。政府将加大这方面的投资力度，这也说明了中国住宅投资的需求是长期的。

在“以人为本”思想的引领下，刚需作为购房中坚力量，在东北新一轮振兴计划中无疑将担起重任。

（摘自新浪乐居20150522东北再振兴系列报道之三，作者张喆）