【原创】施工企业如何应对房地产市场下行风险？

朱中华律师

北京市中伦文徳律师事务所高级合伙人

（根据朱中华律师培训录音整理）

现在很多房地产企业即开发商“爆雷”，当然“爆雷”最大的就是恒大集团。如果仅是个别开发商债务违约甚至破产问题还不大，但是这早已不是个别情况，而是房地产市场的普遍情况，现在已经有不少千亿级开发商陆续“爆雷”，这标志着房地产市场已进入下行周期，应当引起大家高度重视。房地产市场已进入下行周期以及房地产企业的陆续“爆雷”影响的不仅是房地产企业自身及其融资人，还包括开发商的直接下游---承包商、供应商、租赁商、服务商，也包括分包商（统称“承包商”或“施工企业”）。在这种情况下，承包商怎么样才能顺利度过危机，继续健康发展？我们认为，承包商首先应当看清大势，顺势而为，如果看不清大势，逆势而动，后果不堪设想。今天，北京市中伦文徳律师事务所高级合伙人朱中华律师就施工企业如何应对房地产市场下行风险，谈一点自己的看法，供大家参考。

一、看清大势，顺势而为

承包商看清大势，就是要了解国内外经济发展形势、房地产行业发展形势和建筑行业的发展形势，特别是房地产行业的发展形势。如果企业不能掌握经济发展的大势和节奏，逆势而动，就会每况愈下，出大问题。房地产市场的发展是有周期的。从整个国家市场来讲，就像经济危机的周期一样，一个房地产市场的发展周期大致分为4个阶段：起始和增长阶段、繁荣阶段、衰退阶段和萧条阶段。承包商首先应当看清楚房地产市场目前发展所处的阶段，才能确定企业正确的发展方向。

个人认为，从房地产市场发展的周期来讲，目前房地产市场的发展处于衰退阶段，还没有到萧条阶段。这个阶段的主要表现就是房地产市场饱和甚至过剩。房子建成以后，有50年以上的使用寿命，短期内无法恢复刚性需求，那么实际上应该经过几十年之后才会过渡到另一个周期。在这个周期内，可能仍然还有新建、拆迁等开发需求，但是整体上房建大潮、房地产市场的繁荣阶段已经过去了。现在不少房产投资人和开发商还在盼着房地产大规模上涨，可能他们要失望了，显而易见，这已经不可能了，尽管我们不排除某个城市、某个地方、某个地段的房地产市场仍然会有升有降，但在整体上房地产市场已经过了这个周期的繁荣阶段。现在北京、上海、深圳的房价已经是世界上最高的之一，与纽约、东京、伦敦、巴黎等国际大都市可有一比。

就整个房地产经济发展周期来讲，如果连续几个年度继续负增长，就会进入漫长的萧条阶段了。在衰退和萧条阶段前期，房地产企业利润变薄，许多在建工程项目烂尾，管理不善、风险管控和承受能力差的开发商或者小的开发商会陆续债务违约，甚至破产清算，大量的房地产投机人被套牢，甚至血本无归。房地产企业纷纷减员，房地产行业失业人数激增，甚至连房屋中介都要减员。大家从现在的房产市场的形势可以看得出来，过去遍地开花的售楼处和房屋中介早已日见零落。更漫长的阶段是接下来的萧条阶段，是房地产企业的漫长寒冬。

我国前二十年房地产市场的繁荣，发端于于国家实施房改政策，激活了巨大的商业地产市场，也受益于我国快速地城市化发展进程。现在房地产市场已经饱和，我国城市化人口也已经占到了65%，接近国际水平，城市化发展已基本完成。目前，城镇居民有两、三套以上房子的人很多，甚至不少城市还出现了大批空置房子。现在我国虽然允许三胎了，但是生育率不升反降。房地产市场的刚性需求短期内不可能恢复。所以，个人认为整个房地产市场大发展和暴利的阶段已经过去了，这就是大势。

2015年9月16日，有杂志发表了一篇文章，引发社会巨大反响和争论。这篇文章的标题特别吸引眼球，就是《别让李嘉诚跑了》。2013年—2015年，我国房地产市场仍然处于“高热“阶段，李嘉诚先生却开始大肆抛售大陆地产，当时在那两三年的时间内就抛售了2000多亿人民币。对于李先生的做法当时许多人并不理解，也包括一些房地产行业的大佬，其他国内房地产企业也鲜有跟进，甚至多数企业仍然在大肆扩张，赚最后一个铜板。据说李先生把中国大陆的主要资产变现后，把资金主要投到了欧洲国家特别是英国。当然，老先生没有料到“英国脱欧”。英国脱欧之后，英镑急剧贬值，英国经济发展放缓，对欧洲经济的影响力大大减少，导致李先生在英国投资的重大亏损。据说，最近李先生又在东南亚特别是越南大把地投资。我们这里对于李先生把国内资金大批转移到国外的做法不予置评，我们主要是说，他当时为什么大肆抛售大陆房地产。我觉得应该是预见到了房地产发展的下行周期即将到来，及时采取的抛售避险措施。现在他对东南亚的投资也是这样，这就是企业家对大势的把握。

我们再说回来，在我国整个房地产市场下行的情况下，管理不好，效益比较差，抗风险能力差的企业就会先“爆雷”。就像人们落入大海一样，那些不会水的就先被淹了；游泳能力不强的，也会逐步沉没；生存下来的，都是管理水平高、抗风险能力强、现金流足的企业。当然，把握大势，顺势而为，及时避险，这本身就是企业管理水平高的表现。作为房地产行业下游的承包商，包括施工企业、供应企业、服务企业等，如果能够提前看清楚房地产市场的发展大势，顺势而为，就能避免不少风险，减少很多损失。但是，工程企业往往有一个特点，就是他往往把具体项目做得非常完善，但是只见树木而不见森林，不善于看大势。作为承包商来讲，必须避免这一点，不能只看小不看大，特别是企业领导，要学会看大势，并根据房地产行业的发展的大势顺势而为。

二、采取适当的避险措施

如何顺势而为？顺势而为当然不是无所作为，而是大有可为，首先就是要及时采取有效的避险措施。比如现在房地产经济周期已经到了这个阶段，作为下游企业你仍然大肆扩张，甚至降低合同价格和合同条件，大规模进行外延式扩张，企业风险、问题和困难就会越来越多；如果企业采取适当的避险措施，顺势而为，及时采取有效的避险措施，情况就会好很多。比如对于在建项目加强管理，对于新承接项目更加注意风险，包括尽量避免开发商“爆雷”风险。当然，也可以根据房地产市场和工程市场情况，适当减少房建业务的规模，加大其他业务拓展力度和占比。如最近某企业进行的“项目潜亏及停缓建项目成本风险管理”，就是承包商采取避险措施一个很好的做法。当年，李先生抛售大陆房地产也是房地产企业避险的一个典型做法。

三、苦练内功，加强企业内涵管理

加强内涵管理就是你要注重企业发展的质量，然后加强内部管理，包括合规管理、风险管理、资金管理、项目的质量管理等。只有加强内涵管理，承包商才能在房地产行业衰退下行期间，生存下来，不能像有的承包商一样，他先“爆雷”，你后“爆雷”。只有生存下来，才有下一步继续发展的空间，生存不下来，就谈不到下一步了。在经济下行阶段生存下来的承包商，都是行业内管理非常好的企业，因为这些企业管理水平高，应对风险能力强。当然加强内涵管理，包括各方面的管理，如项目成本管理、风险管理、财务清欠管理、质量安全管理、市场开拓管理、品牌管理、战略管理等。

四、拓展外延，多元经营

拓展外延、多元经营，拓展相关业务市场，如我原来就做房建，现在也可以拓展市政、基础设施，甚至做新基建业务，甚至上下游的业务。当然，拓展的业务最好是相关的，如果进入一个你完全不熟悉、没有经验的全新领域，也往往面临非常大的风险。所以，拓展外延一般来讲还是拓展扩大相关业务。这一方面可以避免盲目多元化，导致新的风险，也可以减少房地产行业周期的负面影响。比如，目前虽然我国房建市场处于下行周期，但是，基础设施投资特别是新基建等类型的建设仍然需求强劲。当然，拓展外延也可以是形式的变化，比如过去我做施工，现在我可以做工程总承包，也可以做专业承包。再一个也可以从地域范围上拓展，如过去我做地区或国内业务，现在也可以考虑向全国和国外市场发展。

五、善于借势，因势利导

在房地产市场下行阶段，承包商还要善于借势。当然“借势”有各种方式。如有的民营企业主动施行混合所有制，找国有大型的上游企业或者行业龙头企业进行混合所有制改制；民营企业借国有行业龙头企业的影响力；下游企业借上游企业的资源；地方企业借中央企业的市场影响范围；或者房建企业借基础设施企业拓展行业范围等。当然，“借势”还有其他形式，如与不同类型的企业强强联合，进行合并、建立联盟或成立投标联合体，打造新优势，承接工程总承包业务或者开拓海外市场等。

上面我讲了施工企业如何应对房地产市场下行风险的措施。当然，要顺利度过这个危险阶段，不仅要看宏观大势，也要注意微观运作，要对每一个项目的业主和项目本身进行仔细的考察评估，保证承接的每一个项目都能避免和减少风险。对此，北京市中伦文徳律师事务所高级合伙人朱中华律师将会在下一节给您介绍，欢迎大家继续关注。