朱中华律师解读

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

朱中华律师

国际工程和国内工程专业律师

北京市中伦文徳律师事务所高级合伙人

2023年4月20日，最高人民法院公布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（简称“批复”）。该批复是最高法院针对河南高院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）所作的回复。本批复确定了有关购房人、工程承包商、抵押权人、其他债权人等相关方利益保护的优先顺序，同时，也会对开发商、承包商与项目融资银行等相关方产生相应的影响。北京市中伦文徳律师事务所高级合伙人、国际工程和国内工程专业律师朱中华律师，对此进行简要解读，供大家参考。

1、为什么要出台《批复》？

本批复主要解决购房人权利如何维护的问题。该处的“购房人”限定为“以居住为目的购买房屋”的购房人。在房屋建设工程项下，如果项目发生问题，购房人、承包商、抵押权人、其他债权人利益应该按照什么顺序予以处理？这是多年来一直困扰司法机关的一个棘手问题，也影响了建设项目纠纷的处理标准的统一性。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（简称“《建工司法解释（一）》”）规定，“建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”但是，《建工司法解释（一）》只解决了承包商工程款受偿顺序问题，也包括建筑工人利益维护的问题，而没有解决小业主即购房人利益维护的问题。本批复按照“生存权大于财产权”的原则解决了上述问题，对于小业主权利给予最优先的保护，因为本批复的“购房人”限定为“以居住为目的购买房屋”的购房人。我国宪法规定，“国家尊重和保障人权。”这也是本批复落实保障人权宪法原则的具体体现。

2、就维护购房人等相关方权利，本批复确定了什么原则？

本批复就项目发生问题时，购房人、承包商、抵押权人、其他债权人利益维护问题确定了三个处理原则或优先保护顺序，包括：

（1）不涉及购房者权利时，工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。在不涉及购房人权利保护的情况下，仍然适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定的优先顺序，即建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

（2）支付全款购房者的收房权优于优先受偿权、抵押权和其他债权。在工程已经完工可以交付且购房人已经支付全部购房价款的情况下，工程承包商申请法院对工程进行折价或拍卖时，折价或拍卖的范围不能包括购房人购买的房屋，该房屋应当根据房屋买卖合同交付给已支付全款的购房人。对于在起诉时仍没有支付全部购房款的购房者，仍然给予救济的机会，即在一审法庭辩论终结前只要能交付剩余价款，也可以要求开发商交付所购房屋。

（3）无法收房的购房者的购房款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。在房屋没有完工或存在无法交付房屋的其他情况，且承包商请求以工程折价或者拍卖价款偿付债权的情况下，购房人的购房价款应当首先予以返还，然后，再按《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定的优先顺序进行偿付，即无法收房的购房人购房价款的返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，以避免出现购房人房财两空的情况。

3、本批复对开发商、承包商与项目融资银行会产生什么影响？

本批复确定的上述利益保护原则或优先保护顺序把购房小业主的权利放在最为优先的地位，可以更好地保护购房者的生存权利，但是，也会使承包商和有项目抵押的银行的融资债权劣后于小业主的物业交付请求权或购房款返还请求权，其债权得到偿还的比例更低。这种情况对开发商、承包商与项目融资银行等相关方也会产生相应的影响，可能会导致承包商在合同条件中会要求更高的进度款支付比例，并更强调过程结算；也会导致项目融资银行对于项目抵押贷款授信额度给予的比例更低，从而在一定程度增加了开发商融资的成本和困难。

以上是朱中华律师对于《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的简要解读。如果需要对于相关问题进行进一步讨论和探讨，请随时与我们联系。

附：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（全文）

最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复

法释〔2023〕1号

（2023年4月20日公布）

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。