by  刘远举

    四川雅安7.0级地震中，很多房屋倒塌了，这就引出一个问题：房子倒了，贷款还继续还吗？法律上的解释是，买房人向银行借了笔钱买房子，房子只是抵押物。因此，即使房子没了，也不能以此为理由来停止月供。如果拒绝还款，即使房子倒塌，银行仍可通过法律手续继追讨，甚至拍卖贷款人的其他资产，拒绝还款的人也会在征信系统里留下信用污点。

    这种说法让人在感情上难以接受，很多人骂银行落井下石。但实际上，灾民的全部损失只是房屋的全部价值，并未遭受银行的第二次打击。比如，一个人有30万现金，从银行借来70万，买了一套100万的房，现在房子塌了，如果要继续还银行的钱，那么他就欠银行70万债务，加上之前的30万现金现在也没了，他一共就损失100万元，并不存在所谓，银行增加了他的损失这种说法。

    如果银行的钱不用还了，他的损失就只有他当初首付的现金30万元，而银行承担了70万的损失。现实中，政府也是这么要求银行的。汶川地震之后，央行和银监会就要求，不催收催缴、不罚息、不作不良记录、作为呆账核销。雅安地震之后，四川保监局也提出了希望，希望企业赔付按合同不该赔付的。

    这种做法并不公平。首先，银行只是一个企业，银行的钱无非是储户的钱和股东的利润。其次，侵犯了企业的权利，即使国家救助灾民，应该从财政渠道进行，而非强令企业付钱。第三，这对未贷款建房的人也不公平。第四，这也直接降低了人们投保相关保险的动机，使市场机制不能介入救灾、防灾。

    但是，灾民的损失的确巨大，他们是否有什么途径可以挽回一部分损失呢？

    在房屋交付之后，房屋的全部责任转移到业主，但如房屋本身的质量存在问题，比如，承诺房屋的抗震烈度为8级，结果在遭遇7级烈度时就垮塌了，则房地产开发公司就必须承担赔偿责任。

    除了房地产公司应为建筑质量负责外，还有更重要的途径。实际上，从成本角度来看，房屋的价格包括了房屋的土地、建筑安装、税费、开发商利润等主要的几个部分。这几部分成本中，土地、税费并不会随着地震而毁损。在地震中损失、无法收回的仅仅是开发商的利润和建筑安装成本。从目前的国内房地产市场来看，不断上涨的土地出让金构成了房屋成本中的大头，除此之外，税费也是一个重要组成部分。相比之下，建筑安装成本并不高。这也就是说，即使房屋倒塌，灾民的损失并非那么大，占房屋价值很大一部分的土地和税费仍然存在，即使刨除拆迁和城市配套，但土地本身的价值也仍然很大。

    但是，根据目前法律，土地使用权是以房子为基础的，如果房子本身不存在了，与之相关的土地使用权就归为原始状态，收归国家所有，单个业主无法继续保留该权利。除非所有业主能够达成共识，共同行动，在原址上按原样重新建造该物业，才不必支付土地出让金。显然地震之后，这很难。

    1982年的宪法，用一句话“城市的土地属于国家所有”收回了全部土地，所有城市土地都归政府所有。土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和，虽然这种地租是采取的一次性收取方式，但仍然不能改变是租赁而非购买的性质。

   因此，国家与开发商，开发商与业主的合同中，涉及土地那一部分就属于租赁合同。根据《合同法》第117、231条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，因租赁物部分或者全部毁损灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。这也就是说，当地震毁损建设时，建筑用地的所有者就应当将剩余的租金返还给开发商，开发商再返还业主。

    实际上的情况却是，政府当年用一句话收回了土地，再租给老百姓，并且50年后还要收回，但遇到地震，却装着不知道土地的租赁性质，假装土地产权已经全部卖给了老百姓，然后假作慈悲的让银行来背着负担。同时，在地震之后，同一块地，再卖一次！同一块地，再收一次税费！所以，这才是对灾民的真正的双重打击，灾民的千言万语都可化为一句话：还钱！

    如果这个原则能够依法得到确认，那么虽然房子没有了，但全体房主共同所有的土地使用权还存在。要么自己集资修建，如果仅算建筑安装成本，损失并不太大。要么，银行可对该土地使用权进行拍卖、一方面收回贷款、减小损失，同时也可以减轻灾民的负担。