继承人查询登记资料有关问题探讨

2022-03-11

中国不动产

不动产登记原始资料作为原始记录凭证，在证明不动产物权归属、追溯权属来源、反映物权变动情况等方面发挥着重要作用。同时，原始资料中又含有不宜公开的个人隐私和商业秘密。《民法典》第218条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。”因此，我国的不动产登记资料实行有限公开的原则。《不动产登记暂行条例》第27条与《民法典》的表述基本一致，即只有权利人、利害关系人可以查询不动产登记资料。

那么，继承人如何查询不动产登记资料？《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第97条对利害关系人的类型进行了归纳，继承人被纳入利害关系人的范畴。《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《办法》）第17条则规定：“继承人、受遗赠人因继承和受遗赠取得不动产权利的，适用本章关于不动产权利人查询的规定。”可见，上述部门规章对继承人查询不动产登记资料都做出了不同的规定。但是，对于继承人的查询权限和查询方式，作为查询主体的继承人的范畴等问题尚需进一步探讨明确。

查询权限和方式的确定

继承人查询不动产登记资料适用的法律规定。《办法》第3章、第4章分别对权利人、利害关系人的查询权限和查询方式做出了详细规定。权利人与利害关系人查询权限的不同之处在于，权利人可以查询不动产登记结果和原始资料，而利害关系人只能查询登记结果；两者查询方式的不同之处在于，权利人可使用本人姓名和身份证号码进行查询，这就是俗称的“以人查房”，或使用不动产具体坐落位置、不动产权证书号、不动产单元号进行查询，这就是俗称的“以房查房”，而利害关系人只能“以房查房”。

若按《细则》规定，继承人属于利害关系人，则其只能使用“以房查房”的方式查询待继承不动产的登记信息。若按《办法》规定，继承人可以参照权利人的查询规定执行，即可以“以人查房”或“以房查房”的方式查询被继承人名下的不动产登记信息及其相关原始资料。工作实践中，有的登记机构将继承人参照利害关系人的查询权限和查询方式进行查询，有的则把继承人按权利人的查询权限和查询方式进行查询。由于做法不一，继承人对此意见较大。

对此，笔者认为，《细则》与《办法》都是原国土资源部制订的部门规章，法律效力层级一致，前者是针对不动产登记的“一般法”，而后者是专门针对不动产登记资料查询而制订的“特别法”，前者于2016年颁布实施，后者于2018年颁布实施。按照“特别法优于一般法、新法优于旧法”的原则，不动产登记资料的查询应参照《办法》的相关规定执行。

继承人查询方式和查询权限的确定。现实中，经常存在被继承人因意外突然去世，而未告知继承人其相关不动产登记信息的情形，且继承人也不清楚被继承人生前拥有哪些不动产。此种情况下，若不允许继承人以“以人查房”的方式了解被继承人名下的不动产登记信息，则会影响其办理相关遗产的继承以及登记。此外，对于继承人能否查询被继承人名下相关不动产登记的原始资料也存在争议。有观点认为，继承人知晓被继承人名下相关不动产的登记信息（登记结果）即可办理继承手续，无需查询不动产登记原始资料。但也有观点认为，继承人办理相关不动产继承，特别是办理政策性住房的继承时，需要办理房屋上市审批手续，需要提供当时购买政策性住房的《评估表》《面积分摊表》等材料，若不允许继承人查询原始资料，则会影响其办理房屋上市审批手续，进而影响继承业务的办理，因此应当允许继承人查询不动产登记原始资料。

对此，笔者赞同上述第二种观点，应允许继承人以“以人查房”的方式查询被继承人名下的不动产登记信息。毕竟继承人查询原始资料也是因办理不动产继承等相关手续所需，应允许其查询原始资料。

但是，《办法》第14条规定的“本不动产登记原始资料”的内涵未予明确。有观点认为，它是指本次不动产登记的原始资料，即不包括其取得不动产权利之前该不动产相关登记的原始资料。另一观点则认为，它是指本不动产单元所有登记的原始资料，即权利人取得不动产权利后，与不动产相关的所有登记资料均可查询。

笔者认为，上述两种观点都比较片面。《办法》第14条明确权利人可以查询的应是，本不动产单元所有登记的原始资料中不涉及第三方个人隐私的资料，即可以查询与不动产建设、竣工等相关资料以及权利人办理不动产登记时提交的个人资料。继承人也可按调整后权利人查询原始资料的权限进行查询。

作为查询主体范畴的确定

有权继承人和实际继承人的区别。一般而言，继承人包括有权继承人和实际继承人。有权继承人即是所有有权继承被继承人遗产的人，通常指法定继承人。而实际继承人则是指最终继承遗产的继承人，可能是有权继承人中的一人或数人。因受遗赠人一般不是继承人，因此不在本文探讨的实际继承人范畴。

《民法典》第1123条规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”可见，遗嘱继承优先于法定继承。《办法》第17条没有明确继承人是指有权继承人还是实际继承人，但是该条第2款规定，继承人查询的应当提交被继承人死亡证明、遗嘱等可以证明继承行为发生的材料。由此可见，《办法》规定有权查询不动产登记资料的继承人倾向于实际继承人。

继承人作为查询主体范畴的限定。《民法典》第1142条第3款规定，立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。也即是说，当有多份不同遗嘱时，要确定哪份遗嘱的时间属于最后的。这对于查档人员而言，要确定一份遗嘱是否属于最后的遗嘱是非常困难的，只有所有的继承人同时提供被继承人生前所立的所有遗嘱，或者所有继承人都确认该份遗嘱是唯一遗嘱时，查档人员才能判断这份遗嘱是否有效。假如《办法》第17条第2款规定需要提供的遗嘱不要求查档人员核查是否属于有效遗嘱，其只是作为查询人有权继承遗产的依据，那该条要求提供遗嘱则无实质意义，因为只要能证明查询人是法定继承人，即说明其有权继承被继承人的遗产，只需查询人提供与被继承人的关系证明即可。因此，将继承人作为查询主体的范畴限定为法定继承人比较合理。

不动产登记资料涉及个人重要财产隐私，应坚持有限公开的原则。但是对于继承人等特殊查询主体，也应根据法律法规的规定和实际工作需要，合理设置查询权限和查询方式，既要避免出现无关第三方个人隐私被泄露的风险，也要满足继承人办理相关不动产继承登记手续的需要。