2014年万科实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%，由于结算滞后于销售，2014年万科实现营业收入1463.9亿元,同比增长8.1%，净利润157.5亿元，同比增长4.2%。其中四季度销售高峰公司单季实现营收832.5亿，同比增长15.62%，销售的增幅环比前三季度大幅提升，Q4净利润92.9亿，同比增长3.67%，低于营收增速。

2014年全国商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降9.1%和7.8%。而万科销售实现逆市增长，全年销售面积1806.4平方米，销售金额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%。再看前三季度数据，1-9月，公司累计实现销售面积1263.8万平方米，销售金额人民币1490.6亿元，同比分别增长15.0%和16.0%，该数据和营收匹配，万科四季度的销售同比增速显著加快（当然也有去年四季度基数略低的影响）！

公司在全国的市场占有率为2.82%（2013年：2.09%）。

公司合并报表范围内有1670万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1946亿元，较2013年末增长19.9%。这意味着2015年的业绩有保证。报告期内，公司实现新开工面积1728万平方米，公司完成竣工面积1385万平方米，较2013年竣工面积增加6.2%，低于年初制定的竣工面积计划。

亮点还是在于万科的小股操盘模式：前三季度实现投资收益16.3亿元，相比去年同期上升216.1%。2014年末公司的投资收益更是高达41.59亿元，同比增长313.78%。公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益。此类“投资收益”属于经常性收益，并非一次性所得。公司虽出让了部分开发项目或商用物业股权，或在部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但一般情况下此类项目或物业的经营管理仍由公司负责，公司因此可收取一定管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。这样的安排，有利于提升公司的投资回报率。

2014年全年销售费用为45.2亿元，占销售金额的比例为2.10%，较2013年下降0.16 个百分点；管理费用为39亿元，占销售金额的比例为1.81%，较2013年上升0.06个百分点。

近年来，公司在利润率下降的背景下，仍然保持了较高的净资产收益率。2012-2013 年，公司全面摊薄的净资产收益率达到19.66%，为多年来历史高位。2014年公司全面摊薄的净资产收益率为17.86%，较2012-2013 年的高点有所下降，但仍保持在较高水平

2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元，较2013年底大幅增加41.36%。公司有息负债合计689.8 亿元，占总资产的比例为13.57%，较2013年底减少2.44个百分点。报告期末，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为41.46%，较2013年底下降4.08个百分点。由于货币资金大幅增长，公司净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为5.41%，较2013年底下降25.27个百分点，为2006年以来最低水平。这种负债率水平，在全国的地产公司中有谁能做得到？地产股舍万科其谁？

报告期内，公司大力推进事业合伙人制度变革，公司推出项目跟投机制，对于2014 年4 月1日后所有新增项目，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，除公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与跟投。截止报告期末，公司开放跟投项目47个，申请跟投达到9089人次。2014年5月，公司启动事业合伙人持股计划，1320位员工成为公司首批事业合伙人。自5月28日以来，盈安合伙通过券商集合计划多次增持万科A 股股票。截至2015 年1 月27 日，集合计划共持有本公司A股股份494,277,819 股，占公司总股本的4.48%。2015年1月，事业合伙人持股计划迎来了第二批员工的加入（万科1月23日公告：公司事业合伙人公司在2014年9月24日至2015年1月23日继续购入本公司A股股票101187211股，占总股本的0.92%，本次购买股票的平均价格为人民币12.79元/股。虽然知道事业合伙人仍会继续增持，但有点意外的是，相比较之前，现在那么高的价格仍在继续增持）。

根据同日公布的2014年度分红派息预案，万科拟进一步提高分红派息力度，每10股派送人民币现金股息（含税）5.0元（2013年度为4.1元）。以2014年末总股份数计算，万科现金股利达到约55.19亿元，占公司2014年合并净利润的比例由去年的29.87%提高到35.05%。

2014年是万科成立30周年，也是万科转型元年。未来十年，公司将以“好房子，好服务，好社区”为标准，全面提升传统住宅业务的产品和服务内容。在住宅业务以外，公司将加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业产业园、物流地产等产业地产；以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

2015年展望（摘录）：房地产行业已进入白银时代。长期来看，未来的客户需求将更加多元化，市场竞争更加激烈，对企业产品竞争力和服务内容的要求更加全面。短期来看，行业迎来了相对宽松的发展环境，主要城市的住宅成交自去年年底以来有所恢复，利率的下行也有助于减少购房者的按揭负担，促进住房需求释放，对市场信心恢复起到巩固作用。公司将坚持“现金为王”的策略，积极应对市场变化，继续保持产品销售顺畅，加大库存去化力度，力争实现销售平稳增长和更高的回款率。

十大股东方面，几乎所有的基金清一色加仓，股东人数自13年来继续减少。

至于估值我觉得真的没什么可说的了，虽然万科的股价相比我抄底时的6元多涨了一倍有余，但相对于A股的大部分股票，公司10倍多一点的PE仍是非常有吸引力的，此外，万科和宁沪高速也是2家仅剩的A股折价H股的股票了，我想这正是因为人们对房地产未来的悲观预期导致的。在A股当前市场环境和整体估值水准下，我认为万科仍有估值修复的动力，因此本人继续重仓持有中，在2015年大幅减仓A股的操作背景下，本人对万科几乎没有做任何的减持。

最后，按照惯例，每年年报解读最后都贴一下公司致股东的信（节选）：

2014年是万科成立30周年。一个十年成为历史，一个十年正在到来。但这并非简单的十年循环。相对于以往的十周年节点，2014 对万科来说尤为关键。未来通往何方，我们何去何从？

我们身边的世界正发生巨变。房地产行业正由黄金时代转入白银时代，而移动互联网正在颠覆整个商业社会的运行规则。容纳我们生长的大地已沧海桑田，我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实是深思的时候了。

白银时代将是怎样的图景？这一图景将持续多少年？2014 年，我们尝试用一项对世界不动产价值发展历史的研究来回答这个问题。这项研究覆盖了全部27 个有较为完整数据的经济体，过去40 年，这27个经济体除德国外，都出现过房价累计上涨100%以上的阶段。其中包括12 次上涨超过5 倍和5 次超过10 倍的案例。在61 次快速上涨之后，有14 次出现大幅下跌。而日本是唯一一个持续下跌超过20 年并始终不能修复的个案。我们试图找到，能够提前区分这14 次和另外那47 次的可观测指标，再结合中国当前的情况进行预判。我们也确实得出了结论。

我们的结论是相对乐观的。我们相信，在白银时代，中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。住宅开发仍将是巨大而且可持续的产业。但房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。

因此，未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持公司良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。

在2014 年，万科对选择新业务发展方向，确定了两条基本原则。一是，新业务必须能够体现万科的优势或潜力，必须与万科的文化基因、体制特征、客户基础和能力优势相符合。二是，新业务必须代表着未来发展的方向，必须顺应移动互联网时代的大趋势，而不是与之背道而驰。

过去两年，万科管理团队走访了多家互联网企业，或者在移动互联网时代广受关注的优秀企业。我们试图通过这些交流，结合我们自己的学习和思考，找到移动互联网时代的变与不变。

我们认为，“对客户好”是永恒不变的商业逻辑。移动互联网时代，它只会变得更重要。移动互联网时代，信息更对称、更透明，“货比三家”更容易。一切竞争性行业都将进入买方市场。产品、服务必须更有竞争力，并切中客户痛点。

而移动互联网时代对房地产行业的具体影响，我们主要关注以下三点：

住宅地产方面，客户关注的将不仅是房子本身，还有围绕居住的一系列生活服务，以及邻里间互动的社区氛围。

消费地产方面，电商全面颠覆传统零售渠道，购物中心走向没落，但面向体验和展示的新一代消费中心将兴起。新生代将追求更丰富的人生体验，度假需求将迅速增长，并取代原来单一的观光旅游模式。

产业地产方面，创客文化兴起，中小、小微企业创业将成为中国未来经济增长的主要动力。原有物流地产难以适应现代物流的要求，需全面升级换代。

基于这样的分析，万科将自身未来十年的业务版图归纳为：“三好住宅” “城市配套服务商”。我们希望在十年后，后者能取得和前者并驾齐驱的地位。三好住宅，指的是好房子、好服务、好社区。（原来不仅投资有三好，地产也有三好呀）。

城市配套服务商，将主要体现在两个方面。一个是，有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新兴地产业务。一个是，与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。未来三年，万科这些业务方向将逐渐显露出来。

在白银时代，住宅行业的利润率和回报率将逐渐回到社会平均水平。万科如何实现“逆生长”，做到回报增速高于规模增速，如何创造股东回报率的新高度？作为一个已经攀上两千亿规模的公司，万科又如何摆脱大企业的“创新困境”，回归创业心态，焕发创业激情，实现新业务的成功孵化？

回答这两个问题，或许是一个系统工程。但其中最重要的一点，或者说万科信心的最重要来源，是我们的事业合伙人计划。

万科的事业合伙人计划，基于经济利润奖金制度。作为中国最早全面采用经济利润作为核心考核指标的企业之一，我们早就意识到，股权投资是有成本的，而且其成本远远高于债权资本。只有扣除股权资本机会成本之后的经济利润，才是我们为股东创造的真正价值。

当同时存在共创、共享和共担机制的时候，管理团队的利益将与股东高度一致。在这样的制度下，团队将更真切、更直接地感受到经营的好坏，也更加关心这一点。事业合伙人制度培养的，不仅是忠于职守的职业经理，更是具备企业家精神和企业家才能的经营者。在创业的过程中，没有其它任何资源比这二者更加重要。

无论从现有业务的效率、效益提升角度来看，还是从新业务的创新、创业来看，事业合伙人制度都是重要的基础和保障。未来它可能作为企业管理机制的一次重要提升而载入商业史册。能参与这样一个伟大的进程，我们深感荣幸。而我们的路，才刚刚开始。

相关链接：

1.2014三季报跟踪：http://xueqiu.com/9769652619/32909488
2.2014中报跟踪：http://xueqiu.com/9769652619/30891453