法释之话商麻·案例-116

最高院：办理了预告登记的商品房

是否能排除强制执行

裁判摘要：买受人虽然办理了预告登记，但如果房屋尚未竣工验收，则不符合物权登记条件，不能排除强制执行，请求执行法院解除查封措施。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号发布，法释〔2021〕21号修正，以下简称《执行异议复议规定》）第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

最高人民法院（2018）最高法民申5297号苏某华、宏建建工集团有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书中指出，本条司法解释对预告登记权利人提出的案外人异议区分了两种情况：一是如果受让人请求停止处分不动产，人民法院对停止处分的异议请求应予支持；二是如果受让人请求排除人民法院查封，则应审查其是否符合取得物权的条件，如果符合，则受让人应确定无疑地取得不动产物权，人民法院应当解除查封。处分是为拍卖等变价措施，由于会影响到标的物所有权的变动，所以会妨碍预告登记权利人行使权利。预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权，虽然尚处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记权利人的请求权，在性质上属于能够阻止人民法院处分该不动产的实体权利。停止处分不动产和排除对不动产的执行，对于预告登记权利人的影响是不同的。因此，《执行异议复议规定》第三十条对人民法院停止处分不动产和排除对不动产的强制执行，分别规定了不同的审查标准。受让人对被查封的不动产提出停止处分的异议，只要符合该不动产已经办理了受让物权预告登记的条件，即可获得人民法院支持；而受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合预告登记物权的取得条件而定。如果受让人能够提出证据证明，其按照约定已经符合取得预告登记物权的条件，可以确定地取得不动产物权，人民法院对其异议请求应予支持，将相关执行措施予以解除，以利受让人办理物权登记。反之，则不应解除对该不动产的查封等执行措施。二审法院认定苏幼华仅提交商品房买卖合同、预告登记证明、转账凭证的情形下，无法确定案涉房屋已经符合物权登记的条件，有事实依据，适用法律并无不当。

这里提出的问题是，该条司法解释中的“符合物权登记条件”如何理解。《不动产登记暂行条例实施细则》（原国土资源部令第63号发布，自然资源部第5号修正）第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。也就是说，房地产开发企业在开发项目尚未竣工验收（包括规划验收或确认）的情况下，不能办理首次登记，继而不能为商品房买受人办理房屋所有权转移登记。

最高人民法院（2020）最高法民申2355号徐某、尹某涵等破产债权确认纠纷其他民事民事裁定书认为，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，而《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定人民法院受理破产申请前一年内债务人对没有财产担保的债务提供财产担保，或人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有该法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。原审法院对徐某、尹某涵要求交付房屋并办理产权登记的请求未予支持，认为徐某、尹某涵作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，亦无不当。最高人民法院（2021）最高法民终471号珠海横琴霖云投资管理有限公司、胡某卫申请执行人执行异议之诉二审民事判决书认为，根据《执行异议复议规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，胡某卫与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》并支付了购房款，案涉房屋于人民法院查封之前已办理预告登记手续，且现已通过竣工验收并完成备案，符合物权登记条件。因此，胡某卫符合《执行异议复议规定》第三十条规定，横琴公司主张原审适用法律错误，胡某卫非真实房屋买受人，不享有排除执行的民事权益，本院不予认可。

结合上述案例似可认为，买受人虽然办理了预告登记，但如果房屋尚未竣工验收，则不符合物权登记条件，不能排除强制执行，请求执行法院解除查封措施。