法释之嘟督府·案例-31

最高院：城镇居民可因房屋继承

取得宅基地使用权

裁判摘要：根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占有宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及附注栏注记的该权利人为非本农民集体经济组织成员住宅的合法继承人。

一、基本案情

2010年11月25日，吉某智向广东省五华县国土资源局（以下简称五华县国土局）提交土地登记申请书、身份证、土地权属证明书等申请资料，就涉案土地申请土地登记。五华县国土局受理吉某智的申请后，经过土地登记地籍调查、宗地图测绘、土地宗地登记公告、土地登记审批等程序，并报五华县政府登记造册后，于2011年12月8日向吉某智核发了华府集用（2011）第0099709号《集体土地使用证》（以下简称99709号土地证）。

郭某荣是五华县华城镇维西村村民，娶吉某智女儿吉辉某为妻。吉某智另有一女吉祥某。吉某智于2014年去世后，吉辉某一方与吉祥某一方因涉案土地使用权及地上建造房屋所有权的继承问题发生纠纷。2017年1月，吉祥某向广东省五华县人民法院提起继承诉讼，请求按吉某智的遗嘱继承涉案土地使用权及地上建造房屋所有权。郭某荣在该案诉讼中知悉五华县政府为吉某智颁发了99709号土地证，遂提起本案行政诉讼，请求撤销99709号土地证。

吉某智系非农业家庭户口，其退休前在五华县人民医院工作。涉案土地上的房屋于2009年开始建造，于2010年建好。

广东省梅州市中级人民法院一审认为，《五华县政府的颁证行为存在以下违法之处：一是，吉某智是非农业家庭户口，其不具备申请集体土地使用权登记的资格。二是，吉某智申请颁证时提交的土地权属证明书中村民小组所填写的房屋建造时间与实际建造时间不符，根据庭审中郭某荣与吉祥某的陈述，涉案土地上的房屋于2009年开始建造，并于2010年建成。该土地权属证明书的备注栏注明，此表只供1986年12月31日前农村私人建房者不能提供土地权属证明材料的用地户使用，作用土地权属来源依据。因此吉某智所提交的土地权属证明书不能作为土地权属来源依据。三是，五华县政府所提交的土地登记地籍调查表中，欠缺四邻签名，无法证明其所进行的相关地籍调查真实合法。故五华县政府为吉某智颁发99709号土地证的行政行为事实不清，证据不足，违反法定程序，应予撤销，判决撤销99709号土地证。吉祥某不服，向广东省高级人民法院提起上诉。

广东省高级人民法院二审认为，吉某智申请取得99709号土地证时属于居民户口，并非维西村委会的集体经济组织成员，亦无其他证据证明其有权取得涉案集体土地的使用权。且吉某智申请发证填写的《土地权属证明书》表格仅适用于1986年12月31日之前建造的房屋申请发证使用，而吉某智房屋的建造时间并非1986年12月31日前。另外，吉某智申请发证时的地籍调查欠缺相邻人签名确认。一审法院经审理认定，五华县政府核发99709号土地证事实不清，程序违法，据此判决撤销99709号土地证并无不当，应予以维持。

二、裁判要点

最高人民法院（2020）最高法行再375号吉祥某、郭某荣资源行政管理土地行政管理土地再审行政判决书认为，吉某智自上世纪七、八十年代已将户籍迁回维西村上排组并长期居住原袓宅，在祖宅年久失修后，其有权申请宅基地使用权建房居住。因此，原颁证程序和相关证据确存在不当之处，但因吉某智已于2014年去世，且也无法通过采取补救措施解决，撤销99709号土地证并无法解决遗产继承和郭某荣主张的权益问题。一审判决撤销99709号土地证，二审判决驳回上诉、维持一审判决，系适用法律错误，应予纠正。自然资源部2020年9月9日对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复中“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记”。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占有宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及附注栏注记的该权利人为非本农民集体经济组织成员住宅的合法继承人。本案遗产继承纠纷各方均为家庭成员，宜通过协商一致或者互谅互让等方式平衡好各方权益。

三、野莽简评

遗产必须是被继承人个人的财产，非个人财产不属于遗产的范围。我国有些财产性权益属于家庭共有，而非属于个人，比如土地承包经营权、宅基地使用权等，根据农村土地承包法、土地管理法的相关规定，获得土地承包经营权、宅基地使用权的主体是以户为单位，并不是属于某个家庭成员。[1] 宅基地使用权，是指民事主体以修建住宅为目的而利用集体所有土地的权利。该权利因与特定社员身份有关，有一定的福利色彩，具有专属性。只能由特定的民事当事人享有。因此，宅基地使用权不可以转让，也不能成为继承的遗产。但因为宅基地往往与房屋不可分离，而法律并未限制房屋的转让和继承，故基于“地随房走”的原则，在房屋被转让和继承时，宅基地使用权也随之转移；但如果宅基地上尚未建有房屋，该宅基地不能作为遗产予以分配。[2] 此时继承人包括农村居民也包括城镇居民，此种情形下，申请宅基地使用权转移登记无须提供受让人属于本集体经济组织成员的证明。但应依法提交依法继承的证明。[3]