http://upload.zgswcn.com/2015/0413/1428909506321.png新型写字楼只是看上去很美？" />

近期，一种新型写字楼业态出现在北京、上海两地。

首先是潘石屹以“SOHO 3Q”打入市场，与现有的传统办公室不同的是“SOHO 3Q”提供了一个时尚、灵活、便捷的现代化共享办公空间，用户通过官网或APP，可以按照一个星期的租期租用一张办公桌或者一间办公室。SOHO 3Q还提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务，用户只需带着手机和电脑去工作。

接着，毛大庆从万科辞职之后开始打造中国版的“WeWork”。

无论是潘石屹还是毛大庆所做的新型写字楼，其创意均来自美国纽约的创业型公司WeWork。现在美国WeWork已成功完成3.55亿美元的融资，其市场估值达50亿美元。

戴德梁行华北区投资及顾问服务部董事主管刘兵在接受采访时表示：“在短短的时间里，已经有十几家机构看好了WeWork的投资前景，并有投资意向。”作为一种新兴的写字楼业态，WeWork办公潮流能够在中国土壤上生存吗？这种新兴模式对于房地产而言又有何意义？

搭建融资平台的“二房东”

共享式办公产业在国内具有很大的发展潜力，有可能成为办公租赁市场上最具成长性的一匹黑马。

潘石屹一向以投资敏锐著称，目前正在北京、上海打造“SOHO 3Q”。在位于北京望京SOHO的高级写字楼里，已经有不少公司体验了一把引领潮流的SOHO 3Q。

潘石屹表示：“SOHO 3Q是SOHO中国在互联网时代的新探索。移动互联网的飞速发展，催生了新的办公模式，人们需要办公更灵活、便捷。”他坚信这种新需求非常旺盛、市场规模很大。

据悉，北京和上海都接受线上选座、预订、下单、付款等。目前，SOHO 3Q一张开放式办公桌的租赁价格为1000元/人/周，一间独立办公室的价格为1300元/人/周。

今年的政府工作报告提出，要推动大众创业，可以预见，市场对创业办公室的需求将出现爆发性增长。

戴德梁行华北区董事总经理王盛在接受记者采访时分析指出，针对中小微创企业的WeWork办公形式非常适合现在的创业环境。此外，国务院办公厅文件中提道：“总结推广创客空间、创业咖啡、创新工场等新型孵化模式，充分利用国家自主创新示范区、国家高新技术产业开发区、科技企业孵化器、小企业创业基地、大学科技园和高校、科研院所的有利条件，发挥行业领军企业、创业投资机构、社会组织等社会力量的主力军作用，构建一批低成本、便利化、全要素、开放式的众创空间。”王盛认为，贴合政策孕育而生的新一代写字楼可以在市场中找到潜在客户。

王盛总结道：“共享式办公产业在国内具有很大的发展潜力，有可能成为办公租赁市场上最具成长性的一匹黑马。业主们如何应对此类需求的增长，将会决定他们在未来市场中的地位。”

王盛认为，随着众创时代的来临，WeWork办公模式的适时出现，不仅为小型企业及初创企业提供了品质化和互助性的精致办公空间，同时对于拥有写字楼物业的房企或投资者而言，这种模式将为写字楼市场创造一种新的办公租赁需求。在中国大多数城市面临商业物业的供应大潮之际，新的办公租赁需求的诞生，将缓解诸多物业的招租压力，有利于库存的加速去化。

其实，最吸引眼球的是，在这里办公能迅速吸引投资者的眼光。无论是潘石屹的SOHO 3Q，还是毛大庆的中国版WeWork,通过举办各种新潮活动邀请来天使投资者，创业者可直接与各大投资机构老总合作。王盛介绍说，随着创业者的增加，天使投资也在寻找好的项目，如何提高效率让双方直接联系上，这就是WeWork最大的卖点。建立创业社区的目的不仅仅是为创业者提供价廉物美的办公环境，更大意义在于整合各类资源，为创业者提供创业所需的各种服务，甚至嫁接天使投资者，最终从单纯的办公室租赁，变为带PE（风险投资）性质的创业项目孵化器。

戴德梁行分析指出，作为中国高科技行业及创新型行业的中心，北京的优势有许多。首先，京城的个体经营和微型企业（尤其是IT及服务业）行业不断发展，随着此类群体规模的增长，他们也会愈发需要更加灵活的办公环境，而这些在京的行业在初始阶段并不需要传统的办公空间。同时，这类企业也非常需要灵活的、共享式的办公空间，将他们与投资者融合在同一个办公空间里，也就是一种将孵化器与服务式办公空间相结合的办公环境。此外，从宏观的角度来看，全球的办公方式也发生了巨大变化，从而推动了对于WeWork共享式办公空间的需求。

中国市场是否能接受“WeWork”

WeWork共享式办公空间最大的风险是过度扩张。

“WeWork”能迅速引起投资界的目光，许多人认为需要感谢毛大庆，因为他从万科辞职后，开始热捧热炒这种共享式办公模式。虽然如此，但WeWork共享式办公空间在北京的发展会不会面临来自与传统商务中心的竞争呢？写字楼的业主愿不愿意接受此种新兴模式呢？这些答案需要市场来验证。

首先，“WeWork”面临市场供应量的挑战。最新数据显示，北京甲级写字楼市场在本季度新增了两个优质项目，分别是位于望京的浦项中心，以及位于中关村的融科资讯中心B座。这两个项目为市场带来了13万平方米的优质办公空间，使得该市甲级写字楼总存量达到近600万平方米。就整体市场而言，受宏观经济的不确定性影响，项目招租压力加大，本季度北京甲级写字楼市场平均租金环比下降了1.76%，至每月每平方米382.36元（60.98美元），与去年同期相比微涨0.24%。新增项目预租状况良好，北京甲级写字楼平均空置率环比仅上升0.73个百分点，达到5.41%。同时，全市净吸纳量上升至8万多平方米，环比上涨了130.51%。

戴德梁行华北区企业服务部董事主管严区海表示：“WeWork共享式办公空间最大的风险是过度扩张，假如北京在短期内出现过量的WeWork共享式办公空间，就可能造成较低的入驻率从而造成经营亏损。”

与此同时，作为共享办公的先驱——传统商务中心，不会轻易放弃已经成熟的市场，业内认为商务中心和WeWork共享式办公空间会产生一定的竞争。两者之间的区别在于能否提供高质量、高效率的风投，而这种优势非常容易复制模仿。因此，WeWork的市场压力不小。同时，不断增加的传统的商务中心供应量，会与共享式办公空间展开价格战，继而严重影响入驻率。严区海指出，北京部分传统的商务中心的价格与WeWork共享式办公空间区别并不大，甚至更加优惠，这是共享式办公空间业主必须注意的问题。

在采访中，北京的写字楼保守型业主方对于新兴的写字楼业态持有保留看法，这有可能影响到这个新兴行业的发展速度。“有一些业主可能会认为，办公空间的人流量过大，或者是每周都有不同的新客户入驻，将直接影响到高档写字楼的办公环境以及带来安全隐患，他们需要平衡考虑WeWork对所有客户的影响。”但严区海说，“‘WeWork’共享式办公空间有其特定的客户群和客户需求，不会对传统的办公环境造成较大影响，但其发展应该保持一定的理性，即是说，供应量需要和市场的实际需求量保持相对一致，否则可能会造成这个新兴行业的发展困难。总而言之，‘WeWork’共享式办公空间在北京有其特定的市场需求，在理性发展的前提下不会水土不服。”

盈利模式仍待观察

高品质的写字楼，低价的租金，如何依靠服务盈利成为WeWork需要解决的问题。

国内的写字楼租赁成本占企业运营成本的比例比较高，WeWork办公场所意图以分摊的办法让更多的80后、90后创业者能享受到A级写字楼的服务。

刘兵表示：“办公新模式让入驻企业办公地点的选择更加灵活。入驻CBD、金融街等传统办公密集区，有助于初创公司近距离接触高端客户。但与此同时，交通便捷、基础设施完善的居民区、生活区等非办公密集区利用相对较低的租金也将吸引年轻公司的入驻，有助于活跃非传统办公区的中小规模写字楼市场。另外，此种租赁模式也为办公租赁市场带来连锁机会。基于当前发展形势分析，WeWork模式未来将融入更多的孵化器和风投等功能来满足初创企业对资金、管理等的需求，同时也给市场上寻找新项目的企业家带来投资便利。”

然而，这里存在一个矛盾的地方。WeWork为了吸引年轻的创业者，在环境、后勤服务上下足工夫，甚至利用APP等线上服务招揽青年创业者，但是因为客户群是青年创业者，租金价格需要给予一定优惠。高品质的写字楼能不能仅仅靠办公场所和后续服务实现盈利，现在市场上并没有直接的数据来证实这一点。

“现在的盈利模式更接近于风险投资，即通过入股一个成功的项目获取投资回报。” 王盛在采访中表示。据悉，目前国内的PE/VC股权投资的成功率只有5%，如此低的成功率很难覆盖创业社区高昂的成本投入。

在最近几年，全国各地有不少零散的创业社区出现，但是因为无法找到盈利点，无法把规模彻底做大或者复制到其他城市。“创业孵化器”全靠政府补贴似乎并不是完美之计。（记者 曾静婕）