加载中…民法典（加强要领版）——商品房买卖的合同纠纷处理（二）
(2023-10-10 13:37:38)
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法律 |
分类： 有关法律 |
一、预售登记效力
- 下列诉请人民法院不予支持
- 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由
- 请求确认合同无效的
- 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外
- 下列诉请人民法院应予支持
- 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由
- 请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效
- 视为房屋的交付使用
- 对房屋的转移占有
- 但当事人另有约定的除外【如占有改定】
- 房屋交付风险承担
- 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担
- 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用后由买受人承担
- 买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担
- 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外
- 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用
- 房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的——应予支持
- 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的——应予支持
- 交付使用的房屋存在质量问题的处理
- 在保修期内，出卖人应当承担修复责任
- 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担
- 经催告后三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的——应予支持
- 当事人另有约定的除外
- 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限的三个月
- 对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使
- 逾期不行使解除权的，解除权消灭
- 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少
- 当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额
- 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
- 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算
- 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类租金标准确定
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