据《每日经济新闻》12月24日报道，截止12月23日，北上广深土地出让金均创下历史新高，合计高达5014亿元，相比2012年全年的2005亿元，上涨幅度达到了150%。

其实，本轮土地市场出现的“量价齐升”，不仅存在于北上广深等一线城市，更是全国各大城市的普遍现象——据统计，今年1—11月，全国300个城市各类土地共成交12.6亿平方米，同比增长13.1%，其中住宅用地成交4.6亿平方米，超过去年全年总量，同比大幅增长34.2%。与此同时，今年1—11月，全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元，同比增长62.2%。

我国各大城市土地出让金大幅上升的态势，不禁令部分市场人士为之担忧，“高地价会导致房价的上涨压力吗？”

依照常理推之，土地出让金的大幅上升，必然会导致未来房价的水涨船高。但是，如果细加思考本轮土地出让金大幅上升的背后因素，我们不仅没有必要为未来房价大幅上涨过于忧心，相反，反而应该为可能出现的楼市崩盘忧心。

这是因为，本轮土地市场出现的“量价齐升”现象，其背后并非是强大的刚性需求支撑，而是与过去两年土地市场受政策抑制、以及人民币升值背后的不动产投资升值预期有关，尤其与地方政府债务高压下的主导推动有关。

过去两年，受楼市调控高压、以及实体经济不振的影响，全国城市土地出让金自2010年起持续降低，2011年相比2010年减少15.4%（以100城市为参照样本），2012年则在此基础上再次减少12.6%（以300城市为参照样本），由此看来，今年我国土地市场的“量价齐升”，部分可视为过去两年土地市场萎缩的相对反弹。

而人民币今年以来的强劲升值态势，亦实际上助涨了未来房地产升值的预期，截止日前，今年人民币升值幅度已逾2.7%，人民币兑美元中间价更是屡创汇改以来新高。而在A股持续不震、存款利率尚未市场化之下，民间资本必然会有相当一部分涌入房地产市场，以对赌在人民币强劲升值态势下的未来不动产升值。

与上述相比，更为核心的是，自2009年大规模刺激导致地方政府产生巨额债务后，近几年，我国地方政府整体债务不减反增，今年国家审计署抽查了36个地方政府，其中就有9个地方政府债务率超过100%。而在地方债务持续高企、税收分配比例仍未向地方倾斜之下，地方政府欲保证地方财政的正常维持，别无他路可走，只能将手伸向土地市场。而只要楼市景况稍见好转，地方政府则更会“两手并抓”，一是暗自松绑年初“国五条”以推动房价上涨，二是大幅增加土地供应量。

但是，土地市场持续萎缩后的相对反弹、以及人民币强劲升值所带来的不动产追随性升值，仅仅是阶段性的“利好”堆砌，而没有真正的刚性需求作支撑，无论是楼市、还是土地市场的短暂好转，均不可能具有可持续性——以北京市为例，据去年北京市公安局人口管理总队摸底调查，2012年北京市的住房空置率已接近30%。

而论及地方政府主导推动的土地市场“量价齐升”，在本届三中全会决定明确“加强保障性住房”、“推动农地公平入市”后，不仅极难持续，而且还可能是我国楼市彻底转向的另类标志——1980年的香港土地市场，亦曾“卖地收入创记录”，该年度香港土地出让金高达上一年度近4倍，但是经过1981年的震荡微降之后，1982年香港土地市场和楼市随即进入崩盘阶段，地价和房价该年度跌幅普遍高达50%，香港土地出让金直到1993年才得已反超1980年的水平。

本文发于《新京报》