​          关于房价的观点莫衷一是，有的说是货币现象，有的说是人口现象，有的说是经济现象，莫衷一是。任何人任何逻辑都无法准确把握每次一次资产价格波动，但多讨论多分析，终究会离真相近一些。       

       15年下半年到现在，房地产市场掀起一波波澜壮阔景象，我们有幸亲历股灾后，再次亲历房地产泡沫。这和股灾一样，都是非常宝贵的经历和数据，需要反复思考，这里按个人的理解和逻辑，再系统总结下。（个人观点，仅供参考）      

         1、15年前房地产上涨原因       

        原先房价上涨一个重要逻辑，人民币汇率被人为压低，带来外汇占款增加，同时人民币因为汇率原因，导致国内购买力强于国外，最后资金不得不在国内购置资产，资金涌入房地产，从而从而炒高房价。这也是我过去十年看多房地产主要逻辑。       

       这个重要逻辑，在去年股灾和汇改后完全消失了，股灾基本宣告经济转型失败了，经济可持续发展压力很大。汇率本来就是一国综合竞争力的体现，经济持续性不好，自然货币优势会大幅度下降，贬值压力倒很大。        

        同时国内资产价格本来就虚高，这些都是人民币购买力下降的表现，或者说是从以前升值过程，转变为贬值过程。加上15年811汇改，更是强化了汇率贬值预期，这个预期就会带来资金出逃冲动，出逃就会导致资产价格下跌。       

        2、15年这波房价上涨原因       

         上面分析了，纯粹从经济规律上分析，资产价格不应该上涨，反而应该下跌。最后两个要素改变了这个结果：      

          一是地方管理者面临经济下行，通过强力操纵让楼市逆势而行，希望借助房地产给企业去杠杆，让地方财政通过卖地赚钱。前九个月南京苏州卖地都是千亿以上规模，全国前九个月卖地收入已经超过去年全年，今年预计收入4万亿。比扶持企业收税来钱快多了。      

          地方政府和房企合谋操纵房地产已经不是新闻了，无锡等地多个网友和我说，地方就是要求银行配合房企，超高房价，方法就是先拉高地价，带动房价上升。很多情况下，地价的钱是可以推给开发商的，就是塑造一种虚假繁荣，忽悠居民上钩。       

        这么玩风险极大，本来汇率就有贬值压力，你把房子炒高了，相当于更贬值了，就更有了出逃的动力，这是给汇率背后捅刀子。最近汇率持续下跌，就是这因素导致的。       

         同时我也发现，中国居民相当不理性，只要有钱赚，就是明显是骗局也会往里跳，股市楼市都是如此。这个也是各类庞氏在中国盛行的原因。       

        这里总结就是说，按经济规律，15年房价是不应该上涨的，但地方政府为了卖地赚钱，和房企合谋对房地产进行操纵，强行逆势推高房价。同时中国老百姓不理性，缺乏基本判断力，只要涨了就敢赌，最后制造了房地产泡沫。      

         3、房价上涨的副作用       

        前面关于房价和实体，总结过自行车理论。前面一辆自行车是房地产，后面一辆是企业盈利和居民基本生存，中间连接的是细长弹簧缆绳。       

       两辆自行车不能距离过大，否则缆绳就会断裂。类似房价不可能一直五万一平，工资五千一月，时间久了工资和房价必然要相互靠拢，要么涨工资，要么降房价。 房价和工资水平物价水平，长期看必须要维持在一个合理比例。        

        本来实体经济就不行了，最好的玩法，是前面房价自行车也慢慢骑，否则就会崩断。但现在一二线房价大涨，说明前面自行车速度反而更快了。房价上涨会带来全社会成本的上升，从而挤压实体经济更差。      

         而且房价上涨对居民消费也产生很大负面影响，对社会的价值观都是重大打击，就像人民币日报说的，没了奋斗，再多的房子我们也无家可归。       

       4、房价未来走势预判      

        这里首先分析下什么是泡沫，以前定义过：       

        泡沫判据：“如果上涨预期结束，还愿意继续持有，就不是泡沫；如果不愿意持有，就是泡沫”。 是否愿意持有依赖基本面：房价是“售阻比，房租增长性”，股市是“市盈率，成长性”。       

         现在一线城市租售比都在60以上，就是一套房的总价格除以每年房租，都在60倍，完全靠房租需要60年才能把房价收回来，国外一般在20以内，香港也在25左右。这个角度看，一线城市房价泡沫很大。        

       除了租售比外，经济和房租成长性也是重要指标，这就类似股市里的成长股评价指标PEG，就是市盈率和成长性的比值。如果房租能快速上升，房价也不至于有泡沫，但现在经济萎靡，很多地方房租还在下跌，所以从成长性角度判断，也是个泡沫。房地产明显和实体经济背离了。        

       只要是泡沫，就一定会破裂。泡沫的存在是因为价格上涨，涨价成为买入逻辑。一旦价格上涨停止，泡沫就会破裂或逐渐萎缩，泡沫不会长期静止和维持。简单的说，泡沫只会存在于运动中，要么涨要么跌，不会长时间的僵持。        

       按目前态势看，一把手，二把手，三把手一起出手抑制16热点城市房价，不希望过快上涨，一两年内房价上涨很难，除非完全失控。         

        关于管理层特质，以前也分析过，因为毕竟是祖上打下的江山，主人翁精神更重，当里子和面子冲突时，宁可牺牲面子也是大概率的，所以当房地产危机国家安全时，忍受一两年痛苦也是可以选择的。        

        综合两个逻辑看：一是楼市目前是泡沫态，二是政治高压在不失控情况下必然会抑制房价上涨，最终热点城市的房价下跌是大概率的。管理层希望的僵持的愿望可能很难达成，不涨就只能跌。       

         也有人拿什么房价上涨是货币现象，过去房价一直没跌来安慰自己，说一线还会继续涨。首先明确个历史，一线房价并不是一直都涨，08年底深圳房价均价下跌了将近50%，并出现断供现象。后来是四万亿乱搞，才让房价继续虚高。        

         其次从党国的执政需求看，确实有长期推高房价需求，因为卖地太赚钱了。但这个会带来更大负面影响，导致实体经济完蛋，影响执政稳定性。就是前面自行车太快了，两权相交取其轻，只能暂时抑制住一线房价。      

         楼市脱离基本面后，进入索罗斯的反身性理论区间，反身性理论最重要的是拐点。外部事件也是拐点要素之一，这次限购有可能是拐点。如果不是，那就等下次拐点，带来更大的危害性，所以这次一定要遏制住，这也是管理层说的“危及国家安全”的由来。  

          目前看一两年内一二线房价下跌是大概率的，跌个三两成是很有可能的，苏州昆山纪要准备了下跌维稳，上海银监会也提醒了房贷风险，这些都是做好了房价下跌的风险准备了。资产价格现在像是吸饱水的海绵，不动的话水慢慢流出，外面有震荡，则加速流出。     

       一两年后取决于管理层的忍耐度和经济触底情况，这个也很复杂，就不详谈了。从房产税放风看，以后可能会逐步从卖地赚钱，转变为收房产税赚钱，房价继续推高的动力也会下降很多。