民法典预约合同纠纷司法实务

北京市一法律师事务所  韩洪律师

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）吸收和采纳以往的司法实践经验，在合同编通则部分增设了预约合同规定。《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”《民法典》该条规定对预约合同的概念作出了明确界定，从民事基本法层面上确立了预约合同具有相对于本约而言的独立合同的地位，并规定了预约合同违约责任制度。

社会生活中，相关民事主体在进行大宗、复杂交易的谈判、磋商过程中，可能会对一些事项暂时无法达成一致，或者因存在某种事实、法律上的障碍的原因，暂时不能签订本约合同，但是，各方主体又希望将来能够订立本约合同，于是，便采用认购书、允诺书、定金收据、订购单、意向书、原则性协议、框架性协议、临时协议等书面文件（以下简称认购书等书面文件）形式，记录磋商过程、内容，对相关事项作出部分或简单约定。此后，相关主体如果能就交易事项进一步磋商，最终签订合同，自无争议，反之，往往发生纠纷，焦点集中在上述认购书等书面文件的性质、效力认定及违反之后法律责任的承担两个方面。

正确认定认购书等书面文件的性质，要尊重当事人的意思，以当事人的约定为基本依据。如果当事人明确约定将来根据认购书等书面文件内容订立合同，应当依据《民法典》关于预约合同的规定，认定其为预约合同，不论其内容是否具备合同成立的主要内容或必备条款，除非法律或司法解释另有规定。例如：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

如果当事人各方主体在认购书等书面文件中没有约定将来根据认购书等书面文件内容订立合同，但是认购书等书面文件的内容已经具备本约合同成立的必备条款或基本内容，且明确约定各方予以遵守，应当认定该认购书等书面文件为本约合同。一方违反此类认购书等书面文件约定时，守约方可以根据具体情形，请求其承担继续履行、支付违约金、赔偿损失等违约责任。

在认购书等书面文件构成预约合同的情形下，一方违反订立合同的义务，要么明确表示拒绝订立本约，要么以行动表示拒绝订立本约，要么对需要进一步确定的条款恶意磋商。面对一方的违约行为，守约方如何请求违约方承担预约合同的违约责任？如何确定损失赔偿范围？能否请求法院判令违约方承担继续履行的违约责任？

根据《民法典》合同编第八章关于“违约责任”的规定，违约责任的形式主要有违约金、定金、继续履行和赔偿损失等。如果构成预约合同的认购书等书面文件中对违约金（或定金）或违约金的计算方式有约定时，守约方可以适用违约金条款或者定金约定，请求对方担违约责任。如果没有关于违约金或定金约定时，因缺乏客观标准确定损失，司法实践中存在赔偿履行利益或者信赖利益之争，对信赖利益的赔偿，是否包括机会利益损失，又存在不予赔偿、酌情赔偿以及全部赔偿三种不同的做法。主流观点认为，因预约合同发生纠纷，此时本约尚未订立，因履行利益系基于本约交易完成才可获得的利益，故预约合同的赔偿范围应小于本约的赔偿范围，不应以履行利益作为预约合同损失填补的方式，而应赔偿信赖利益为宜，包括为签订预约合同而合理支出的实际费用、准备为签订本约所支付的费用、已付款项的资金占用费等，同时基于公平原则，可以酌情考虑赔偿机会损失利益，具体由裁判法官在个案中根据当事人的主观过错程度、缔结本约的难易程度等因素予以考量。

守约方能否请求违约方继续履行，继续履行的方式是磋商，还是缔约，因法律并未予以明确，司法实务中争议和分歧比较大。

守约方能否请求违约方继续履行，应当根据不同情况具体分析，不能一概而论。如果构成预约合同的认购书等书面文件中对签订本约作出了明确约定，且此种约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，客观上也能够继续履行的，守约方可以请求违约方继续履行。至于继续履行的方式，应当视认购书等书面文件的具体内容的完备程度来确定，如果认购书等书面文件具备本约的必备条款或主要内容，守约方可以请求违约方履行签订本约义务，反之，可以请求违约方就签订本约履行继续磋商义务。