贷款买房很普遍,但你知道银行能赚你多少钱吗?
(2017-11-21 18:46:42)作者:三尺寒(肖磊看市特约作者)
说到中国的银行业,很普遍的理解就是吸收存款,发放贷款,赚取息差。而在中国个人购房市场,找银行办理个人商业房贷也是再正常不过的事儿了。
除了银行的个人商业房贷之外,虽然住房公积金贷款也是大多数公务员、事业编、国企职员等,具有长期稳定收入群体的必然选择,但繁琐的程序和严格的额度限制,已经不能完全满足个人购房贷款的全部需求了。
因此,很多购房者是以商贷加公积金贷的方式,完成个人购房贷款业务。这就让中国的银行,在个人房贷业务上扮演着特殊的角色。
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还记得2008年时的美国“两房危机”吗?
美国政府接管两大住房抵押贷款机构——房利美与房地美。“两房”的主要目的就是购买银行的贷款,然后打包成MBS(Mortgage-Backed Security, 抵押支持债券或者抵押贷款证券化)、CDO(Collateralized Debt Obligation,担保债务凭证)等衍生产品销售给其他投资人 。
一方面帮助银行筹措更多资金用于放贷,盘活债务资产;另一方面为投资人提供风险与收益都较为适中的投资品选择,满足投资需求。
但是,在中国我们好像没有这样的专业机构。商业银行的大规模个人房贷,或其它较为安全的贷款项目,都是银行自己来承担,唯有所持的国债务等更为安全的资产,才有机会向其它同业银行或中央银行进行抵押融资。这确实在一定程度上限制了商业银行的再融资能力,但另一方面来看,中国的商业银行也实实在在的吃掉了个人贷业务的全部利润,具有替代美国“两房”的作用。
“两房”的2017第二季度财报,房利美净利润达32亿美元;房地美净利润达16.64亿美元。而按照当年美国政府救助“两房”的协议条款,“两房”应以股息形式按季将大部分利润上交美国财政部,其中,房利美就要向美国财政部缴纳28亿美元的股息。而这些丰厚的利润,不过是美国个人购房者在房贷业务利息上的五分之一水平。
而在中国,既然商业银行具有替代了美国“两房”的功能,那么如此丰厚的个人房贷融资业务的利润,就要归商业银行们各家分享。这是中国商业银行业贷款结构的优化,也是银行经营业绩持续攀升和上市各大银行股票价格上涨的主因。
中国央行发布的今年第三季度金融机构贷款投向统计报告显示,9月末个人住房贷款余额21.1万亿元,同比增长26.2%。增速虽比上季末低4.6个百分点,较一季度的35.7%更下降了9.5个百分点,但综合统计来看,个人房贷总额前三季度年依然是增加了1.96万亿。这可比截至2017年8月底,全国住房公积金缴存总额11.83万亿元,提取总额6.87万亿元,缴存余额4.96万亿元的规模要大的多。
我们以21.1万亿的个人住房贷款余额粗略估算,如果平均贷款年限是25年,那么以现在4.9%——6%的个人商业房贷利率,中国的商业银行所获得的利息总额就是21.1万亿左右(接近翻倍的水平)。平均到25年里,那么每年在个人商业房贷的利息收入就高达近8500亿元。
而房贷的特点是本息按比例每月准时还款,那么严格的按照会计标准来计算年利息率话,实际个人商业房贷利率是翻倍的,而商业银行获得的个人房贷利息也是翻倍的,可计算的个人商业房贷利润估值,就会高达1.7万亿的规模。
中国个人房贷业务的一个重要特点就是较高的首付比例,这样可以在一定程度上避免个人房贷业务的违约发生,也提高了银行个人房贷业务的安全性。应该说,个人房贷业务,是中国商业银行各类贷款业务中,安全等级极高的。而中国整体上较为平稳的房价,购房个人对房产的高度依赖,以及中国个人银行信用体系的不断完善,都在一定程度上保护着中国商业银行的房贷业务。
正是上述的各种优势,让中国的商业银行在个人房贷业务上的特殊角色,得到持续的保留和进一步的扩大。商业银行牢牢把握中国个人房贷业务,就可以获得非常丰厚的利息回报。可预见的未来,中国房地产市场的贷款购房规模和比例还将获得巨大空间的提升,商业银行的经营利润也将获得良好预期,这些都是支撑银行业股票保持坚挺的根本因素。
文/三尺寒
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