今天看到一则新闻，标题是《北京在建商品房1.12亿平米 或需消化10年》，具体内容是：Wind统计数据显示，截至今年三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨42%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库存环比增长的也有109家，占比75.69%。截至10月底，全国执行限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压达到了6044.46万平米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。北京当前市场存量已超过1000万平方米，上海已接近900万平方米，均达到近3年以来的最高点，去存周期分别要11.68个月、12.43个月。部分重点二线城市如天津、杭州、青岛的去化周期也已超过一年半。北京和上海的潜在供应量惊人。北京及上海统计局数据显示，两地1-10月在建商品房及住宅面积均创新高，分别达到了1.12亿及1.219亿平米。住宅施工面积也已达6742万平米和7781万平米，按照同期公布的1-10月签约数据测算，消耗潜在库存的时间需要近10年和7年左右。北京商品房消耗时间需111个月。

刚一看到这则新闻着实被吓了一跳，因为如果去化周期要10年的话，意味着北京楼市马上就要崩盘了。在今年5月，我依据当时北京通州区库存18937套，而通州一年消化量为3090套，所以这些库存需要消化6年的情况，准确预测出通州随时可能爆发大规模的降价，结果今年下半年，通州房价大跌，每平米从24000-25000跌到14000-15000元，跌幅达到40%左右。如果去化周期要10年的话，房价还不跌50%以上，那还了得，不但有人跳楼，还要有人造反的。

仔细读后发现新闻中混淆了一个概念，就是在建商品房及住宅面积与市场存量的问题。为此我特意查了一下相关资料，但没有查到1-10月的数据，只查到了1-9月的数据，经过比较，1-9月的数据可足以说明问题，具体数据如下表：

从表中可以看出，1-9月的施工面积是1.09亿平米，1-9月销售面积为现房销售面积加期房销售面积，合计915.8万平米，平均每个月销售101.76万平米，按照这个标准，去化这么多施工面积需要107个月，与新闻内容基本一致。但是新闻统计时却不了解施工面积不但是可以销售的面积，还有很多不能销售的面积，所以统计中还有一个待售面积，而1-9月待售面积是1466.6万平米，按上述标准去化速度约为15个月，虽然这个数据比较可怕，而且还是在没有计算新增的可售面积的情况下，但是无论如何也达不到要消化10年的水平的。