昨天说到此次新政不是解放军，顶多算得上解放军的先头部队而已，而其要真正解放楼市还需要看政策的执行情况和各地方政府的落实情况。为什么这么说呢？

首先是因为任何一个政策出台后各地方政府有一个细化的过程，而且各地方政府会根据自己的情况出台政策，比如去年的国十条当时号称史上最严厉的调控政策，但在各地方政府的落实时就变成有的快有的慢，有的严有的松，这次当然也不会例外。而且此次调控的一个亮点是：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。也就是说各地方政府要在一季度公布本地区年度新建住房价格的控制目标，其实这是非常难的，到底是什么价格老百姓才能认可，才会拥护，而且制定后能不能实现，如何实现，总不能完全由行政手段去实现，那将真的变成计划经济体制了。

另外就是地方政府出台细化政策后，市场的一个反馈情况，要知道冰冻三尺非一日之寒，房地产的有效调控有四个阶段：第一阶段是量跌价不跌，因为政府的每次调控都是在房地产市场高速发展的时候进行的，在调控前各开发企业都有不错的销售业绩，短期不会有资金的压力，在这种情况下绝大多数开发企业都不愿意降低自己的利润，而购房者因为舆论的宣传开始进行观望，双方博弈的结果是价格没有太大变化而销售量有明显的下降；第二阶段量价齐跌，因为经过一段时间后，当开发企业感觉到资金压力的时候，他们被迫开始降价；第三阶段是量涨价不涨，这个时候通常中央政府出台新的政策开始救市，市场信心逐步恢复；第四个阶段是量涨价涨，这是开发商看到市场再度好转，需求增加而又提价。

05年5月11日的宏观调控，我们称之为“国八条”，房地产市场在当时近十年的时间里没出过这么严厉的调控政策，所以反映比较强烈，但当时也只是暂时没有成交而价格没降，也就是只走到了第一阶段，基本上没走到第二阶段，也就是说价格基本没跌；第二次是07年9月21日，央行和银监会出台二套房贷款政策，这次调控的时间相对较长，而且受全球金融危机的影响，但是在北京政策的效果显现也是08年春天了，基本上过了半年左右，而且像长春这样的二线城市基本上是在8月份左右显现效果，比北京又晚了半年。

所以此次调控乐观的估计，其显现效果至少要到6月份以后。