富力四度冲击A股 或将商业单独分拆上市

  富力地产回归A股可谓锲而不舍。在三度折戟后，今年富力地产发起了第四次冲击。

  今年2月份，证监会发行监管部上交所申报企业基本信息情况表显示，富力地产的状态为“落实反馈意见中”。

  9个月过去了，富力地产的状态依旧没有改变，上市的大门依旧对富力地产紧紧地关闭。

  不过，有知情人士告诉记者，富力地产打算剥离其住宅房产业务，或将商业地产业务单独拆分上市。

  理财周报记者就此向富力地产求证，富力地产回应一切以公告为准。

  “富力地产回归A股是没有希望的。”一位长期研究富力地产的港股分析师指出。

  或剥离住宅地产资产

  “富力地产如果要上市的话，目前只能够剥离住宅地产方面的资产。”上述长期研究富力地产的港股分析师告诉记者。

  在今年2月份3家地产公司——富力地产、大连万达、首创置业上报材料后，外界认为对于房地产上市政策将会有所放松。但是，证监会随即出来否认，认为上述三家房企申报材料并不是意味着政策的放松。

  9个月过去了，随着新股发行节奏的急剧放缓，富力地产年内回归A股基本无望。而上述分析师更是一针见血地回应，“富力地产回归A股没有希望。”

  不过，有知情人士告诉记者，富力地产目前正在谋求其它方式，希望能够通过剥离住宅地产的资产，将商业地产业务单独上市。

  目前，富力地产住宅地产收入占比超过八成，某些报告期甚至高达九成。因此，住宅地产依旧是富力地产中非常重要的资产。

  不过，富力对于商业地产的投入力度却非常大。

  在广州的CBD，富力地产拥有近20栋高端商业物业，包括最新落成的位于珠江新城中轴线的富力盈凯广场。而在北京、天津、成都等城市都有高端物业，此外，富力通过与连锁酒店集团合作，开发酒店。

  “商业地产目前虽然收入占比不高，但却是富力最重要的一块资产。”知情人士表示。

  “商业地产需要较长的时期培育，前期投入很大，不过如果经营得好，后期也将会产生稳定的现金流。目前富力地产在商业地产已经有了比较成熟的理念，前期的投入现在到了收获的时期了。”上述分析师告诉记者，“从这点出发，如果富力将很可能将商业地产单独拆分上市。”

  而最新的一份研究报告指出，由于富力的收租业务规模在行业中规模较大，其投资物业于6月底的估值已达200亿元，相当于其总市值的70%。

  “住宅地产和商业地产采用不同的估值方法，放在一起估值会有点吃亏，如果单独对商业地产进行评估，富力将会获得更好的估值。”

  商业吸金黑洞，避免重蹈覆辙

  商业地产是一个吸金黑洞，富力地产应该对这点深有体会。

  2005年，富力地产登陆H股，随即展开一轮扩张。2006年富力地产一举拿下21单土地，2007年又拿下20单，其中有不少是高价地王。

  自2003年起，富力地产便在商业地产方面不断布局，截至2011年年底，在广州CBD珠江新城内，富力拥有商业地产的项目就接近20个

  手中拿着大把现金的富力开始了大举扩张，而急剧盲目的扩张同时也令富力净负债率大幅攀升。记者发现，在2005年上市初期，富力地产的净负债率仅为20.5%，处于极低水平，但是到了2007年年底，则攀升至139.5%。而房地产企业的平均负债水平仅为60%至70%。

  “2006和2007年富力地产的步子迈得太大了，一拍脑袋就去拿地，而且拿的价格非常高。前期激进的政策最终导致了富力现金紧张，节奏的错误也使得富力错过了最好的发展时期。”一位业内人士告诉记者。

  今年上半年，富力地产仅在河北香河入手一宗地，而前期拿地之多足够富力地产开发10年。

  “商业地产是非常烧钱的投资，前期投入需要非常大，而且现金流回流非常慢。住宅地产需要把握好政策的节奏，而商业地产需要把握好自身的节奏。”上述分析师告诉记者，“富力需要吸取教训，避免重蹈覆辙。”

  负债有所减缓，销售额回升

  富力地产用了3年时间谋划上市，然后花了更多的时间消化了上市带来的影响。

  2002年富力地产进军北京，继而向全国拓展，从那时起，富力地产便开始实施上市的规划。

  2005年，富力地产成功上市，上市后，变成了一匹脱缰的野马，在负债的道路上一路奔跑。

  近三年来，富力地产终于意识到负债的严重性，拿地变得逐渐收敛。因此，净负债率也开始下降，2011年半年报显示其负债已降至89%，且负债中短期银行贷款占比较小。

  2012年半年报显示，富力地产的净负债率继续下降，变为84.7%，较2007年最高峰的139.5%已经有大幅度回落。

  “这一年多富力地产去杠杆还是不错的，目前净负债率在回落。相信不久将回到一个更加合理的水平。”上述研究员告诉记者，“不过，富力地产的负债水平还是在行业整体之上，富力去负债还需要更多的时间。”

  而根据富力地产11月1日发布的公告显示，富力10月份共录得41.15亿元销售收入，销售面积为45.31万平方米，同比上升101%和172%。

  年初，富力地产全年销售的目标为320亿元，而现在前十个月实现的销售收入为264.49亿元，已完成全年目标的82.5%。

  虽然今年富力的销售成绩不俗，但是从富力地产的2012半年报看，则出现了5年以来首次同期营业额下滑。报告显示，富力地产上半年实现营业额84.4亿，同比减少23%；实现净利13亿元，较去年同期减少35%。

  (来源：理财周报 钱文俊)