一、法拍清房交付是执行法院的职责

司法拍卖是人民法院依法行使强制执行权，就查封、扣押、冻结的财产强制进行拍卖变价进而清偿债务的强制执行行为，具有公法性质，具有权威性和严肃性。买受人通过执行法院的拍卖、变卖程序取得的财产，是基于国家公权力的行为，不同于一般的民间交易，应当由执行法院完成交付工作。

（一）有关执行法院应履行交付义务的规定

《民事诉讼法》以及最高人民法院出台的多个司法解释以及有关执行工作的指导意见，都规定清房交付是人民法院的义务（具体见附件）。此为法律的强制性规定，属于人民法院的职权，无法通过声明的方式免除其责任。

（二）上海市高级人民法院关于法拍房交付的指导意见

上海市高级人民法院在《上海法院网络司法拍卖实施细则（试行）》（2017.02.09）第10条执行局负责的第（6）事项中规定“实施房屋迁让等拍卖标的清场”，并在第11条中规定了“网拍办及时办理拍卖财产交付”。

上海市高级人民法院《关于进一步规范不动产司法拍卖中有关事项的指导意见》（沪高法[2019]25号，简称“《不动产拍卖意见》”）重申了《拍卖变卖规定》的规定，要求执行法院将不动产移交买受人；第三人占有的，应依法强制执行。

（三）全国其他省市高级人民法院有关法拍房腾空、清房交付的有关规定

梳理各省高级人民法院（或者联合检察院、公安局或者司法局等部门联合出台，下同）有关清房交付的规定，法拍房的清房交付：

1、应当由执行法院负责交付；

2、占用人不交付的，由执行法院强制执行；

3、强制执行仍无法完成交付的，移送公安机关追究拒绝执行判决、裁定罪；

4、执行法院怠于履行职责，依法追究承办人员的责任。

笔者在《法拍清房第1篇|法拍房被案外人占有构成排除妨害，此路不通？》中选取了近10年上海市各级法院处置排除妨害的裁判意见，变相地证明：法拍清房是执行法院的义务。因此，交付法拍房是执行法院的法定职责。

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二、执行法院不清房的原因分析

执行法院作为公权力机关，只要执行法官敢碰硬，没有清不了的法拍房。

最高法院的司法解释以及各省高级法院的规定、指导意见都只是在强调执行法院应当清场交付，但是并没有规定不强制执行应当承担什么责任。

尽管最高人民法院在《人民法院办理执行案件规范》（2017）第980条规定“下级法院不按照上级法院的裁定、决定或通知执行，造成严重后果的，按照有关规定追究有关主管人员和直接责任人员的责任”，但这种规定过于原则，并不具有实操性。

笔者认为执行法院不清房的根源在于执行法官怠于履行法定职责应当承担的责任不明确。如果干和不干一个样，干多干少一个样，没有惩戒措施，任何人去干执行法官，可能结果都一样，这是人性。因此，在笔者看来，责任制度的缺失是导致执行法院不清房的主要原因。

除了执行法官没有动力去强制清场外，执行法院强制执行措施没有威慑力也是执行法院清场难的重要原因。

《民事诉讼法》第250条对法院进行强制执行的程序、方法进行了概括规定。除直接强制执行之外，人民法院还可以采取拘传、罚款、拘留、限制出境、在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律、司法解释规定的其他间接强制执行措施。

这些强制措施对某些人当然能产生一定的作用，但是在房屋腾退交付类（尤其是法拍房清房）案件中，未必有效。比如“唯一住房”的清退案件中，被执行人为规避执行义务通常会将70岁以上的老人安置到拟清场的房屋中，这些强制执行措施还能对70岁的老人产生强制作用？

执行工作纷繁复杂，很多事情也并非执行法院一家能够完成的，把房屋未清退的所有责任都扣到执行法院头上也未必合适。

2014年由上海市高级人民法院和虹口区人民法院联合完成的有关拒不执行判决、裁定罪的调研报告中列举了执行法院在执行工作中的诸多困境，其中最重要的就是很多工作都无法由法院独立完成，需要其他部门配合完成。

当然，按现有法律规定，如果其他部门不配合，执行法院可以作出处罚决定书（如2019年12月4日网络流传的招远法院对荣成公安的处罚决定），但执行法院敢对公安作出处罚的有多少？

笔者能理解执行工作确实难，但就执行法院法拍房不清房而言，一是责任制度不明确（“懒”），二是权力弱（需多部门配合）。

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三、执行法院不清房交付房屋伤害了谁？

对生效判决的执行权是法律赋予执行法院的权力，买受人正是基于该权力的公信力和权威性，参与司法拍卖。执行法院不清房，将导致多方利益受损。概括起来，对各方的影响主要包括以下几个方面：

1、对债务人而言：房屋成交价格低，直接影响债务清偿能力。

2019年上海市全年高于市场价成交的法拍房占比达到35%左右，2020年5月更是高达70%左右，上海法拍房的平均价格在600万～800万之间，并且进入法拍市场的房屋多数都是顶楼/一楼、复式、无电梯等难以在二手房市场成交的房产。

如果债务人配合清房，房屋成交价格高于卖二手房的概率极高；而不清房的案件中，房屋成交价基本在起拍价上下徘徊。每拍卖一套不清房的房屋，债务人的损失金额都在百万人民币以上。单纯从经济效率上考虑，债务人对抗法院执行是不理性的。

如果存在案外人（通常为普通债权人）占有的情形，如果案外人配合处置还能拿到一些利益，结果因其占有房产拒不配合拍卖，导致房产成交价太低，案外人可能拿不到哪怕一分钱的房产残值。

2、对债权人而言：法拍房成交价低，债权清偿将受到很大的影响。

债权人将陷入两难境地。首先，难覆盖本息。如果债权人为第二顺位抵押权人，在北京、上海房价已经普遍下跌的情况下能拿回本金就谢天谢地了（笔者注：回到房抵贷业务的风控角度，借款人的信用比房产更重要，约定再高的利息也没有用）。因此，从债权人的角度，只有寄希望于法院能够清房才可能最大限度地保证其利益得以实现。否则，即使抵押物被挂拍，因不清房，导致房产低价成交，将给债权人带来巨大的利益损失。其次，难变现，处置周期被拖长。如果法院一定需要清房后才能挂拍（目前上海、江苏、安徽都有类似规定），债权将迟迟无法变现，执行期限即将结束之时，一纸“无财产可供执行”的“终结本次执行”的执行裁定送达了事。

3、对房屋买受人而言：购买未清房的法拍房，严重影响生活幸福度。

虽然买受人通过司法拍卖取得房屋所有权，捡了便宜，但是取得房屋所有权却不能住进房子里，还得租房住。买受人不仅负担着按揭贷款，还要负担着房租，对于本就挣扎在温饱线上的金融、法律民工们而言，业绩、裁员压力已经够烦心了，房事还闹心，需要牵扯很多精力。对于比较激进的买受人，还可能会采取自力救济，进而会诱发更严重的社会问题。

通常买受人找执行法院沟通清房问题，执行法院会以“要是清房了，就不是这价格了”、“你要不要考虑一下退房”……等各种理由搪塞。

在法拍房不清房的案件中，没有赢家。

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四、法院不能以公告方式免除交付义务

 

在很多公告中，执行法院明确不清房（虽然现在此类公告已逐渐减少），如果进一步跟执行法院沟通，通常会被告知“公告已经明确说了按现状拍卖”、“都知道了不清房，你还拍”……到底执行法院能否以公告的方式免除其清房交付的责任呢？

（一）公法角度

司法拍卖是执行法院行使司法权的行为，具有司法强制性，这属于法律的强制性规定；司法执行也是执行法院的法定职责。按通说认为，属于公权力的职权是无法通过当事人之间的约定免除的。在早年的房屋拆迁中，将拆迁执法权下放产生了非常严重的社会危害。

执行法院主张已经向占用人公告应当交付房产，并且已经向买受人公告不清房，所以不付有交付义务。这是典型的违法行为，没有任何法律法规、司法解释甚至指导意见，规定执行法院可以不清房交付。所谓“按现状交付”只是说明了买受人可以接受的现状，并没有说执行法院不交付。

私人之间的买卖如果未能完成交付，买方都可以要求卖方承担违约责任、赔偿损失甚至起诉要求卖方完成交付。难道公权力主导下的司法拍卖还不如私人买卖？这是什么公权力？司法执行的权威性何在？！

（二）私法角度

从民事合同的角度，《民法总则》第153条、《合同法》第52条、第53条以及《合同法司法解释二》第14条对合同无效进行了规定，即订立合同不得违反法律、法规效力强制性规定，不得违背公序良俗，否则合同无效。

执行法院在拍卖公告中声明“本院不负责交付”免除了执行法院的义务，违反了法律的强制性规定，因此，该种约定无效。

总之，不管执行法院基于什么原因没有清房，清房并交付给买受人是执行法院应尽的义务，且不得通过声明的方式排除清房交付义务！