加载中…房屋租赁案件处理思路（合同效力）
(2018-03-23 16:12:24)
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火天律师济宁市夏磊律师疑难复杂民商事案件杂谈 |
分类： 合同物权借贷 |
一、 违法建筑出租的效力
1、违法建筑：①未取得建设工程规划许可证；②超出建设工程规划许可证范围；③违反临时建筑管理规定。
2、无效合同，但无效理由消除后，可在一定条件下（一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准）转化为有效合同。
3、被认定为无效后，违法原因消失，可以通过向法院申请撤销仲裁裁决或者按照再审程序向上级法院申请再审的方式重新认定。
4、租赁合同司法解释第2条；城乡规划法40、41、44、66
二、 消防验收对房屋租赁合同的效力
1、消防法第11条、13条规定了必须经过消防验收才能使用的房屋
2、按照法律要求必须经过消防验收合格才能投入使用的房屋，消防验收是租赁合同有效的必要条件。除此外的房屋不以消防验收为要件
三、
是否竣工验收对房屋租赁合同的效力
1、建筑法第61条规定了房屋经竣工验收合格才能使用
2、按照法律要求必须经竣工验收合格才能投入使用的房屋，竣工验收是房屋租赁合同有效的必备要件。
3、竣工验收合格，但未办理产权证，租赁合同有效
4、《预租合同》是预约合同、附条件合同，往往签订合同后收取一定数额的预收款。①约定竣工验收后交付使用，合同有效；②合同约定的交付使用日期在竣工验收之前，合同有效，但出租人应承担违约责任。
四、
是否登记备案对房屋租赁合同的效力
1、登记备案是行政管理手段，是租赁合同成立后的程序，目的是防止国家税收流失及当事人非法出租房屋。
2、登记备案对租赁合同效力没有影响。签订即成立，成立即生效（除非约定登记备案后生效等生效条件）。
3、约定了备案生效，但一方已实际履行，对方也已经接受。此时再以未备案为由主张合同未生效，不予支持。
3、合同法司法解释一第9条、城市房地产管理法第54条、租赁管理办法第14条、房屋租赁合同司法解释第4条
五、 一房数租对租赁合同的效力
1、在合同均有效的前提下，按下列顺序确定履行合同的承租人：①合法占有→②已经办理登记备案手续→③合同成立在先
2、审查流程：①对所有租赁合同进行效力审查→②按上述规则确定履行合同的承租人→③不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同，要求赔偿损失。
3、租赁合同司法解释第6条
六、
出租人故意隐瞒定约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任？
1、租赁合同中约定租赁房屋无抵押的情况，实际上租赁房屋已被抵押，但出租人故意隐瞒这一事实，违反了先合同义务，构成了欺诈。承租人有权解除合同，出租人应承担民事责任。民事责任的性质为违约责任。
理由：①缔约过失责任（另一种观点）适用于合同未成立、成立但未生效、无效或者被撤销。仅赔偿信赖利益损失。
②合同有效情况下，一方违约由违约责任制度处理。
③违反先合同义务的欺诈行为不必然导致受欺诈方损失，撤销权由当事人自由行使。
④可能存在的另一种情况是，欺诈行为本身不违反合同约定，一定时间内没有产生实际损害。一定时间后，情况发生变化，随后导致欺诈方违约。因此应承担违约责任。（是不是说租赁合同中没有约定房屋有无抵押的条款？）（总体理由不够充分，再看其他的文章）
2、合同法第54条
七、
房屋租赁合同未到期，出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人，原承租人是否可以请求继续履行合同？
1、不能得到支持
2、合同法第110条规定：对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：①法律上或者事实上不能履行；②标的不适于强制履行或履行费用过高；③债权人在合理期限内未要求履行。
3、不能支持理由①事实上已不能履行；②强制履行必然导致解决一个问题的同时产生另一个问题，损害第三人利益，带来社会资源的更多浪费；③不继续履行合同，但支持赔偿损失。
4、合同法107条、110条
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