加载中…房屋租赁案件处理思路（装饰装修物）
(2018-03-23 15:54:33)
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火天律师济宁市夏磊律师疑难复杂民商事案件杂谈 |
分类： 合同物权借贷 |
一、承租人恶意添附装饰装修物
1、恶意添附是未经出租人同意或超出合同约定用途的合理范围。
2、出租人不进行补偿，并可以要求拆除恢复原状或赔偿损失。
3、合同法223
二、承租人善意添附的装饰装修物
1、添附分为：附和、混合、加工。未形成附和的装饰装修物，承租人享有处分权，但拆除过程中造成房屋毁损，应恢复原状。
2、形成附和的装饰装修物处理原则：①房屋租赁期届满，归出租人所有，不需要补偿（合同无相反约定）；②承租人违约导致合同提前解除，不需要赔偿装饰装修残值（出租人同意利用的，适当补偿）；③出租人违约导致合同提前解除，需赔偿装饰装修残值；④双方违约导致合同解除，残值按双方过错程度承担；⑤不可归责与双方的事由导致合同解除，残值按公平原则负担；⑥合同无效，出租人不同意利用，按照过错大小分担现值损失（出租人同意利用，折价补偿）。
3、租赁司法解释9、11
三、租赁期限届满或者解除后，承租人无法拆卸、带走的装饰装修物
1、分为是否经出租人同意和不同意，按一、二原则处理
2、租赁司法解释9
四、租赁合同无效，承租人无法拆卸、带走的装饰装修物
1、分为是否经出租人同意和不同意，按一、二原则处理
2、因出租人的原因导致租赁合同无效，承租人未经出租人同意擅自装饰装修，并形成符和，如何处理？
五、经出租人同意的装修，租赁合同期满后承租人能否以不当得利为由请求出租人补偿已形成附和的装饰装修费用？
1、不能以不当得利为由请求补偿。
2、租赁司法解释12
六、对于出租人同意的已经形成附和的装饰装修，租赁期满后出租人是否有权要求承租人恢复原状或赔偿损失？
1、不能要求恢复原状或赔偿损失。
2、如何确认出租人同意的意思表示：①虽未明确表态，但有证据证明其曾前往现场了解情况，并发表如何装饰装修的意见，事后未提出反对意见；②虽未明确表态，但根据双方约定的房屋出租用途及说出租房屋的现状，可推知必然要进行装修。
3、扩建：①出租人同意，有合法建设手续，由出租人承担；②出租人同意，没有合法建设手续，按过错承担；③扩建费用，本文倾向于工程造价费用支出法（另两种方法：支出费用年度分摊法、现存价值审计鉴定法）。
4、租赁司法解释12、14
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