通常来讲，出租人采取断水、断电措施，主要发生在以下几种情形：一是承租人存在违约行为，迟延支付或者拒绝支付租金，经过合理催告后，仍不支付租金，且还继续占有使用房屋。而出租人又不能自行采取强制手段，通过诉讼途径解除合同往往周期较长，短则费时数月，长则甚至几年，并且承租人在诉讼期间也不会支付房屋租金。考虑到拖欠房租的承租人通常都是由于经济状况不理想所致，即使法院判决下来应支付租金或者房屋使用费，在执行上仍然会有较大困难，出租人往往会采取断水、断电措施，迫使承租人解除合同，收回房屋。二是双方租赁合同已经提前解除，但承租人仍然占有使用房屋，出租人采取断水、断电措施，迫使承租人交还房屋。三是房屋租赁合同期满后，出租人明确拒绝续租，要收回房屋自用，但承租人却想续租并占用房屋不走，无奈之下出租人采取断水、断电措施。

针对上述情形，判断出租人采取断水、断电措施是不是适当，首先应当看合同是否对此进行了约定。如果租赁合同中对此有明确约定，则出租人可以对承租人断电、断水，不违反法律的强制性规定，亦符合当事人意思自治的范畴。如果合同对此没有约定，由于在租赁合同中，当事人既可能约定先付租金后使用租赁物，也可能约定先使用租赁物，然后再付租金。因此，是否构成先履行抗辩，需结合具体案件具体判断。如果没有先后之分，则出租人按约断电、断水的行为属于《合同法》规定的同时履行抗辩权。《合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在房屋租赁合同中，出租人的主要义务是交付符合合同约定的能够正常使用的房屋，能正常使用的房屋中包括供电、供水等内容，而承租人的主要义务则是按约及时向出租人支付租金。当承租人不按约定支付租金且又占据房屋不走的情况下，出租人完全可以依法行使同时履行抗辩权，对承租人进行断电、断水使其不能正常使用房屋。当然，出租人在按照房屋租赁合同的约定对承租人进行断电、断水时，应当事先通知承租人，以避免和减少不必要的损失，否则也要承担相应的责任。

　　如果房屋租赁合同中没有约定出租人有权断水断电，则应根据具体情况来分析出租人的断水断电行为是否正当。出租人的断电断水行为在不同的情况下，可能包含不同的意思。如果是以不希望承租人继续使用房屋为目的的断电、断水，就应当认定为出租人是要求解除合同;如果是要求承租人支付租金为目的，则构成对欠租部分的抗辩。对于前者，合同尚未到期，出租人采取断水、断电行为的，应区分不同情况处理：(1)若双方当事人已协议解除合同，承租人拒不归还房屋，出租人采取断水、断电行为不应承担法律责任。(2)若合同尚未解除，承租人违约，其应该承担违约责任，但出租人的断水、断电亦为违约行为，即双方均存在违约行为。这种情况下，出租人应承担相应的违约责任，赔偿承租人因此造成的损失。(3)出租人单方书面通知承租人解除合同后采取断水、断电行为的，出租人单方通知解除合同，若承租人对此存有异议，合同是否符合解除条件、应否解除的判断权属于法院，应通过诉讼解决。如果符合勰除条件，则自出租人通知之日起，合同解除;否则，合同仍应继续履行。(4)租赁合同到期后，出租人明确表示不同意续租，且拒收承租人为续租而交纳的租金，承租人无理由迟迟不归还房屋，出租人有权采取断水、断电行为且不承担赔偿承租人损失的责任。因租赁合同已到期，且无续租的可能性，应在合同期满后归还出租人房屋，出租人也无须继续履行原租赁合同义务向承租人提供符合使用条件的房屋，而供水、供电作为保证房屋正常使用的内容之一，出租人对其断水、断电并无不妥。

　　实务中需要注意的是，如果承租人拖欠租金的行为并不严重，尚且达不到出租人有权解除合同的衡量标准，则出租人不能断水、断电。对于承租人的违约行为，出租人只能要求其承担违约责任而不能通过违约行为来制裁另一种违约行为。当然，如果承租人拖欠租金导致出租人解除合同，承租人对于房屋的占用没有法律依据，出租人有权在解除合同之后断水、断电。

　　对于承租人未经出租人同意转租房屋，出租人得知后明确表示反对，并对次承租人采取断水、断电等行为的，应当属于侵权行为。理论上，转租合同属有效合同，出租人不同意转租的，只有解除其与承租人之间租赁合同的权利，但是无权对次承租人采取措施。《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据合同相对性原理，出租人与次承租人之间并无合同权利义务，次承租人取得房屋使用权是基于其与承租人之间的合同关系。出租人只能在解除其与承租人之间的租赁合同后，行使房屋返还请求权取回房屋，而不能直接对次承租人采取措施。对此，《房屋租赁合同解释》第18条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。