时间：2005-08-23  当事人: 杨伟跑、梁勤   法官:   文号:（2005）穗中法民四终字第704号

广　东　省　广　州　市　中　级　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2005)穗中法民四终字第704号

　　上诉人(原审被告)广州信鸿房地产有限公司，住所地：广州市建设大马路十号珠江规划大厦八楼。
　　法定代表人梁勤，职务：董事长。
　　委托代理人黄广储，广东致德律师事务所律师。
　　委托代理人李锋，男，广东致德律师事务所职员。
　　被上诉人(原审原告)杨伟跑，男，1968年7月16日出生，汉族，住广州市江南大道南嘉鸿二街金洛轩706房。
　　上诉人广州信鸿房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第1648号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　一审法院经审理查明：广州信鸿房地产有限公司(以下简称信鸿公司)领有房管部门核发的穗房预字第20000199号《商品房预售许可证》，预售广州市海珠区工业大道997号广州药用玻璃厂金玫瑰苑(自编：金瀚轩、金洛轩)。2001年11月28日杨伟跑与信鸿公司签订《商品房买卖合同》(编号：穗房合字2000074714号)和《商品房买卖补充协议》，订明杨伟跑向信鸿公司预购金洛轩706号商品房，该商品房的建筑面积为66.40平方米，售价总金额230017元。信鸿公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由信鸿公司提供的资料报产权登记机关备案。如因信鸿公司的责任，杨伟跑不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意：信鸿公司按日赔偿杨伟跑已付房款总额的万分之十的违约金，直至信鸿公司继续履行其义务使杨伟跑取得房地产权属证书之日止。双方一致同意，信鸿公司责任不包括下列情况：1、信鸿公司不可克服、不可控制的原因，包括但不仅仅限于下列情况：政府行为；法律法规及政府规章、制度的变化导致产权证不能正常办理的；等等。但信鸿公司对上述情况的发生负举证责任。2、其他非信鸿公司原因导致产权证不能正常办理的情形。该《合同》经广州市房地产交易所登记。之后，杨伟跑依约定向信鸿公司付清购房款。信鸿公司于2003年5月28日开具金额为230017元的购房发票，2001年12月10日信鸿公司向杨伟跑发出收楼通知书，2002年3月31日杨伟跑收楼。
　　诉讼中，杨伟跑于2004年7月28日取得了房管部门于2004年6月24日核发的《房地产权证》。为此，杨伟跑放弃了要求信鸿公司立即到房地产主管机关办理产权过户手续和房地产登记手续，向其交付房地产权属证书的请求。由于《房地产权证》记载的建筑面积比《商品房预售合同》的记载的建筑面积少，信鸿公司发证当日退还了12345元房款给杨伟跑。
　　2004年6月7日，杨伟跑向广州市海珠区人民法院提起诉讼称，其与信鸿公司于2001年12月17日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，约定其向信鸿公司购买位于海珠区工业大道997号(现定为江南大道南)嘉鸿花园金洛轩706房屋，该房屋建筑面积共66.40平方米，并约定了交房、办理产权、支付房款等各自的权利、义务及违约责任条款。之后，其按双方约定支付了全部房款230017元，并向信鸿公司支付了办理产权的税费等，信鸿公司也依约履行了交房义务。但是，信鸿公司却没有按约定办出其房产证，信鸿公司的行为显然违背了合同规定，构成了较为严重的违约。为维护其合法权益，特提起诉讼，要求：1、判令信鸿公司立即到房地产主管机关办理产权过户手续和房地产登记手续，向其交付房地产权属证书；并由信鸿公司向其支付迟延办证的违约金(按其已付房款总额的每日万分之十计算，从2004年3月31日计算至2004年6月28日止)；2、信鸿公司承担本案诉讼费用。
　　信鸿公司辩称，其公司一直在履行合同义务，其公司取得了《房屋权属证明书》后，已分批递件送入房管局申办交易过户手续。其公司主观上没有故意懈怠协同杨伟跑办证的过错，由于办理《房屋权属证明书》涉及多个政府部门，各个部门独立办理相关的事务，其公司作为开发商无权监督和催促政府部门，因此，将造成产权证迟办理的原因转嫁其公司是不公平的，而且双方约定的违约金过高，应调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，杨伟跑的《房地产权证》己经办好，并发给杨伟跑、退还《房地产权证》记载的建筑面积与《商品房预售合同》的记载的建筑面积差房款给杨伟跑，违约金的本金应以退款后金额计算到房管部门核发《房地产权证》日止，故其公司不同意杨伟跑的诉讼请求。
　　一审法院认为，杨伟跑、信鸿公司签订的《商品房预售合同》是合法、有效的合同，当事人应自觉履行。双方在合同中约定：信鸿公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由信鸿公司提供的资料报产权登记机关备案。如因信鸿公司的责任，杨伟跑不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意：信鸿公司按日赔偿杨伟跑已付房款总额的万分之十的违约金，直至信鸿公司继续履行其义务使杨伟跑取得房地产权属证书之日止。信鸿公司在2002年3月31日交付房产给杨伟跑使用，在2004年6月28日才将房管部门于2004年6月24日核发的《房地产权证》发给杨伟跑。信鸿公司的行为，违反了合同约定，应承担违约责任。对于约定的违约金的计算标准，信鸿公司认为过高要求调低，迟延办证期间参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。因迟延办证的违约责任合同己明确约定，该约定不违背法律规定，且约定在房屋交付使用后720日内未取得房地产权属证书的情况下，才按已付房款总额的万分之十计算违约金，信鸿公司要求调整，不符合法律的规定，不予支持。对于违约金的本金计算，信鸿公司虽然发证当日退还了部分房款给杨伟跑，但杨伟跑要求的违约金是发证前部分，应按杨伟跑以付房款计算，信鸿公司要求按退还减少面积房款后金额计算无理，不予支持。该违约金应从杨伟跑逾期取得房地产权属证书的次日起计至信鸿公司继续履行其义务使杨伟跑取得房地产权属证书之日止。诉讼中，信鸿公司主张违约金计算到2004年6月24日止，根据当事人意思自治原则，故按信鸿公司意见处理。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于2004年11月8日作出如下判决：广州信鸿房地产有限公司在本判决生效之日起10日内按杨伟跑已付购房款230017元的每日万分之十的标准计付从2004年3月31日起至2004年6月24日止的迟延办证违约金给杨伟跑。案件诉讼费662元，由信鸿公司负担。
　　一审宣判后，信鸿公司不服，向本院提起上诉称，其公司是依法成立的房地产开发企业，主观上不存在迟延办证的故意和过失。从办理相关手续的时间可以看出其公司一直在积极为办理杨伟跑的房屋权属证书做出大量的工作。因为办理房屋权属证书涉及多个程序及政府部门，其公司无法监督和催促政府部门办理事务，所以其公司与杨伟跑之间办证纠纷的根本原因在于政府部门，这是社会公认的事实。如将政府部门的原因造成迟延办证的责任转嫁给其公司是不公平的。计算迟延办证违约金的基数应为217672元；逾期办证违约金标准应为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算(即每日万分二点一)。故上诉请求：1.改判以217672元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算(即每日万分二点一)迟延办证违约金；2.杨伟跑承担本案一、二审诉讼费用。
　　杨伟跑答辩认为：1.其实际收楼的时间是2001年12月29日，根据合同约定的两年办证期限，应从2003年12月30日起计算迟延办证违约金；2.依合同约定，减少面积超过3％的部分房款，上诉人信鸿公司应当双倍返还给其；另不同意上诉人信鸿公司的上诉请求。
　　二审期间，杨伟跑补充提交以下证据：1.2001年11月28日，信鸿公司向杨伟跑收取《商品房预售合同》三份的收据；2.2001年12月29日，信鸿公司向杨伟跑收取管道煤气开通费，防盗门连可视系统费用的收据；3.住户卡工本费及三个月管理费的收据；4.0.7％税费1610元及购房余款115009元的收据。杨伟跑表示以上收据均是信鸿公司在收楼时向其开具的，用以证明其于2001年12月29日办理了收楼手续。信鸿公司表示对上述收据的真实性没有异议，确认杨伟跑实际于2001年12月29日收楼。本院二审查明的其余事实与一审相同。
　　本院认为，被上诉人杨伟跑与上诉人信鸿公司就买卖广州市海珠区工业大道997号广州药用玻璃厂金洛轩706号商品房自愿签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行。合同约定信鸿公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；如因信鸿公司的责任，杨伟跑不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书，信鸿公司需承担违约责任。经审查，信鸿公司实际于2001年12月29日将上述房产交付给杨伟跑使用。由于信鸿公司未能依约使杨伟跑在2003年12月19日前取得该房产的权属证书，已构成违约。因此，一审法院判决信鸿公司承担相应的违约责任，符合双方合同约定和有关法律规定。信鸿公司上诉认为迟延办证是政府行政主管部门的原因，主张不承担迟延办证违约责任的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
　　本院认为，本案的主要争议焦点有两个：1.合同约定的迟延办证违约金的标准是否过高，是否应予调整；2.计算迟延办证违约金的基数(本金)。
　　关于迟延办证违约金的标准。杨伟跑与信鸿公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》约定：如因信鸿公司的责任，杨伟跑不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，信鸿公司按日赔偿杨伟跑已付房款总额的万分之十的违约金，直至信鸿公司继续履行其义务使杨伟跑取得房地产权属证书之日止。信鸿公司在一审答辩认为双方约定的违约金标准过高，请求调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为，在杨伟跑没有举证证明其他损失情况下，因信鸿公司逾期办证给杨伟跑造成的损失是可以确定的，主要是银行利息损失。双方合同约定的按杨伟跑已付房款总额的每日万分之十的违约金计算标准，高于银行贷款利息近十倍。由此可见，该违约金标准明显过高。结合信鸿公司合同办证义务已实际履行完毕和信鸿公司迟延办证的违约时间的事实，故信鸿公司请求将迟延办证违约金标准调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，符合有关法律的规定，本院予以支持。一审判决认定合同约定的迟延办证违约金是否过高，适用法律错误，应予纠正。
　　关于计算迟延办证违约金的基数。本院认为，尽管信鸿公司于2004年6月28日将杨伟跑所购房屋的房地产证交给了杨伟跑，同时退回了面积差房款12345元。但本案确定信鸿公司计付迟延办证违约金的时间从2004年3月31日起至2004年6月24日止，该期间杨伟跑已付房款总额是230017元，信鸿公司尚未退回面积差房款给杨伟跑。因此，一审判决信鸿公司计付迟延办证违约金的基数为230017元正确。信鸿公司上诉认为计算迟延办证违约金的基数应为217672元(230017元－12345元)，依据不足，本院不予采纳。
　　根据最高人民法院《关于民事审判方式改革问题的若干规定》第36条的规定：“被上诉人在答辩中要求变更或者补充一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查。”本案被上诉人杨伟跑二审答辩认为其实际收楼的时间是2001年12月29日，应从2003年12月30日起计算迟延办证违约金以及减少面积超过3％的部分房款，信鸿公司应当双倍返还，要求变更一审判决相关判项；因其没有提出上诉，故依法不予审查。
　　综上所述，审查一审判决除认定合同约定的迟延办证违约金是否过高，适用法律错误，予以纠正外；其余判决内容并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，判决如下:
　　变更广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第1648号民事判决为：广州信鸿房地产有限公司在本判决送达之日起10日内以杨伟跑已付购房款230017元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计付从2004年3月31日起至2004年6月24日止的迟延办证违约金给杨伟跑。
　　本案一、二审受理费各662元，均由上诉人信鸿公司负担331元，被上诉人杨伟跑负担331元。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　张汉华   　
审　判　员　万力平   　
代理审判员　黄晓清  

　
二OO五年八月二十三日

书　记　员　朱　琳