时间：2005-10-18  当事人: 田新、赵娜   法官:   文号:（2005）沈民（2）房终字第833号

辽  宁  省  沈  阳  市  中  级  人  民  法  院
民  事  判  决  书

（2005）沈民(2)房终字第833号

    上诉人（原审原告）：赵娜，女，1980年3月2日出生，汉族，系沈阳故宫博物院工作人员，住址：沈阳市大东区吉祥一路58-2-412室。
    委托代理人：董晓，男，1968年7月20日出生，汉族，系铁路公安局派驻省交通安全管理委员会专职委员，住址同上。
    被上诉人（原审被告）：沈阳中际房地产开发有限责任公司，住所地：沈阳市大东区联合路175号。
    法定代表人：田新，系该公司董事长。
    委托代理人：杨声，男，1976年7月21日出生，汉族，系该公司工作人员，住址：沈阳市皇姑区白山路7-2号242室。
    委托代理人：曹凤春，系东北橡塑材料有限公司工作人员。
    上诉人赵娜因商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院[2004]大民一房初字第355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年8月17日受理后，依法组成由审判员吴波担任审判长、李倩主审、李沛东参加的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
    原审法院查明：赵娜、沈阳中际房地产开发有限责任公司（以下简称中际公司）于2002年8月19日签订购房协议。协议约定，赵娜购买中际公司开发的坐落于沈阳市大东区吉祥一路58-2号412房屋，总房款143,968元。协议另约定，中际公司保证赵娜交纳全部购房款即将房屋交付赵娜，如中际公司在赵娜购房款全部交付完毕后，所购房屋仍不能交付使用，每延误一天，中际公司向赵娜支付总房款的3‰作为滞纳金。合同签订后，赵娜于2002年8月19日向中际公司支付了购房首付款43,968元，又于2002年10月10日将房产贷款手续办理完毕，剩余房款10万元汇入中际公司指定帐户。至此赵娜将全部购房款143,968元交付中际公司。
    另查，中际公司于2001年12月1日将其所有的坐落于沈阳市大东区吉祥一路58-2号412房屋借与沈阳市大东区辽沈街道梨树社区委员会社保站使用。2002年3月7日该社区新建办公楼修好，社保站将其主要办公用品搬至新建办公室内开始办公，但其他的椅子、桌子、宣传板还放在原处，同时告之中际公司管理员孙奎英同志，如中际公司要用该房屋，社区随时可以送钥匙，随时可以将房屋腾空。2003年9月5日，社区得知中际公司要将该房交予业主，遂将钥匙送还孙奎英，并把室内所有东西搬出。
    再查，赵娜于2003年9月3日办理了入住手续，交纳了入住费用，中际公司将赵娜所购房屋的房门钥匙交予赵娜。
    原审判决认为：赵娜与中际公司间签订的购房协议系平等、自愿基础上达成的，其内容不违反国家有关法律规定，双方均应严格履行。本案在审理过程中，赵娜以中际公司将其所购房屋借给梨树社区使用，未能如约向其交房为由，要求中际公司承担违约责任。中际公司以赵娜交付全部购房款后，其曾通知赵娜办理入住手续，赵娜迟迟不予办理，致使赵娜未按约定时间进住为由，不同意给付赵娜违约金。庭审中，中际公司未能提供相关证据支持其抗辩理由，另本院依职权调取的沈阳市大东区辽沈街道梨树社区委员会的证实材料中确认，本案诉争房屋的房门钥匙自2001年12月1日至2003年9月5日期间在梨树社区处，且该社区于2002年向中际公司表示，如中际公司要用该房屋，社区随时可以归还钥匙。在此期间，梨树社区社保站的椅子、桌子、宣传板等办公用品仍存放在本案诉争房屋内。中际公司在此期间亦未要求该社区交还诉争房屋的房门钥匙。梨树社区于2003年9月5日在中际公司要求归还房屋钥匙的情况下，将本案诉争房屋的钥匙交予中际公司。故本院对中际公司的请求不予支持。另购房协议签订后，赵娜如约向中际公司交纳了全部购房款，但中际公司未按协议约定交付赵娜所购房屋是错误的，应承担违约责任，但赵娜、中际公司间约定的违约金过分高于赵娜的实际损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故本院对中际公司提出的购房协议约定的违约金过高,应酌减的请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第44条、第107条、第114条的规定，判决：1、中际公司给付赵娜逾期交房的违约金10000元。2、中际公司返还赵娜拆迁保证金500元。3、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费4284元，由中际公司公司负担。
    宣判后，上诉人赵娜不服，提起上诉，请求依法改判。主要理由是：1、对一审法院认定的事实没有异议，但判决适用法律不当。2、本人实际损失远远大于一审法院判决的赔偿额。实际直接损失包括房租损失7700元，租房中介费200元，搬家费150元，10万元贷款利息3712.5元，拖欠电费422.82元，因政策变动2003年1月1日后不予报销的煤气管网费1600元。间接损失包括产权不明交纳的契税2159.52元，暖气挂网费5848.7元，误工费、交通费、通讯费1800元，律师费3000元，租房利差3300元。
    本院查明的事实与原审判决查明的事实基本一致。
    本院审理中，赵娜向本院提供证人证言证明其租房费用7700元，2004年7月8日电费收据（2001年12月5日至2004年7月8日）、2003年9月3日煤气管网费收据。
    上述事实，有购房协议书、公积金转款凭证、入住手续、入住通知单、房屋所有权证书、梨树社区证实、证人证言以及双方当事人陈述，在卷佐证。
    本院认为：赵娜与中际公司间签订的购房协议系平等、自愿基础上达成的，其内容不违反国家有关法律规定，合法有效。双方均应严格履行。
    1、关于中际公司是否应给付赵娜逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，赵娜的合同义务是按照约定交付购房款，中际公司的合同义务是按照约定期限交付商品房。赵娜已按照有效的《协议书》的约定按时将购房款全部交付给了中际公司，中际公司亦应当按照《协议书》的约定将商品房交付给赵娜。现中际公司虽然提出按约履行了交房义务，但双方办理入住手续、交付钥匙的时间是2003年9月3日，双方当事人对于一审判决确认的该事实均无异议。故中际公司未按约定在赵娜交付全部购房款后即将房屋交付赵娜，在交付房屋的期限上存在违约行为，其应依照法律承担违约责任。
    2、关于中际公司应给付赵娜逾期交房违约金的数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖　　　　　　　　　　合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。我国立法上承认违约金具有补偿性和惩罚性，但其基本性质是补偿性，因此，法律规定当违约金过分高于或低于守约方的实际损失时，法院可以根据当事人的请求予以调整。本案中，赵娜交付的购房款为143,968元，按照合同计算的2002年10月16日至2003年9月2日的违约金为138,209元。赵娜针对其提出的上诉请求，仅向法院提供了租房费7700元，2004年7月8日电费收据（422.82元、2001年12月5日至2004年7月8日）、2003年9月3日1600元煤气管网费收据。上述证据，由于赵娜于2003年9月3日入住讼争房屋，该电费收据无法确定其入住前电费数额，而煤气管网费属于赵娜应当交纳的费用，其主张计算为损失，但未向本院提供证据证明。赵娜主张将10万元贷款利息计算为损失，但该10万元是其为购买房屋所有权的目的而进行的贷款，其不因逾期交付房屋而产生或重复发生，故不应将其计算为损失。赵娜提供的房租损失为证人证言，证人在庭审中没有出庭作证，若依据该房租费计算，中际公司按照法定标准应承担的逾期交付房屋的违约金数额为10010元。故原审法院判决确定的违约金数额并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，判决如下：
    驳回上诉，维持原判。
    二审案件受理费4284元，由上诉人赵娜负担。
    本判决为终审判决。

审  判  长  吴  波  
审  判  员  李沛东  
代理审判员  李  倩  

二00五年十月十八日

书  记  员  白凤岐