由于近年楼市常出现迟交楼、迟交房产证的现象，一些购房者购房时往往要求与开发商签订较高的违约金标准。可是，一旦开发商迟交楼或迟交房产证，在法院的裁决中，往往会认为合同中双方约定的违约金比例过高，只判决开发商赔偿一部分的违约金。也就是说，在购房合同中约定高违约金比例也无法确保小业主能拿到足额赔偿。

    　房价3%的违约金过高？

　　近日，陈先生因某楼盘开发商迟交房产证且发展商不愿赔偿违约金把开发商告上了法院。前年，陈先生购买了一套25万元的商品房，购房合同约定的是开发商迟交房产证按照房价的3%作出赔偿，也就是说陈先生应该获得7500元的违约赔偿。可是，开发商却表示购房合同中约定的违约金比例过高，请求法院按照每日房价的万分之二进行赔偿，开发商迟交房产证60天，只能赔偿3000元。初审时法官要求陈先生和开发商协商，并向陈先生表示，该违约金比例可能过高，不一定能按合同约定的房价的3%赔偿。

　　购房示范文本定的违约金过高？

　　林女士在1998年购买了一套85平方米的商品房，开发商晚了半年才交楼。林女士告诉记者，当时签订的《商品房买卖合同示范文本》对于迟交楼的违约金比例是每日按照房价的千分之一计算，而且该违约金比例在合同中是定死的，并非由双方协商约定。也可以说，这是制定该合同示范文本的房管局确定的。

　　可开发商向法院表示违约金比例过高，申请减少。后来，该案判决按照同地段住宅租金计算，只有万分之二左右。林女士很疑惑，因该违约金比例是由政府部门确定的，可是到了法院却变得过高了。那合同约定的违约金是否变得形同虚设呢？

　　据了解，2000年至今年7月前广州使用的《商品房买卖合同示范文本》中，开发商迟交楼或迟交房产证的违约金比例是可以双方约定的。因此，法院判决违约金是否过高与合同制定违约金矛盾不突出。但是今年7月1日，广州市开始使用新的《商品房买卖合同示范文本》。该合同示范文本，对购房者逾期交房款、开发商迟交楼和迟交房产证，都是按每日按照房价的万分之五的标准来计算违约金的。该比例已经写在合同中，买卖双方除了增加合同附件，否则都依照该规定执行。

　　对此，有不少购房者表示担心：因为曾有法院的判决，认为每日按房价万分之五的违约金比例是过高的，可按照银行逾期还贷利息或租金标准来赔偿。那么，目前合同规定的违约金赔偿每日按房价的万分之五赔偿是否是过高的？合同制定的标准与法院的判决标准是否存在矛盾？购房合同又是否能保障购房者的利益呢？

　　降开发商违约金的多 减购房者违约金的少

　　据了解，在迟交楼、迟交房产证的法律诉讼中，的确有不少案例是判决购房合同约定的违约金比例过高，支持开发商降低违约金标准的。但是反过来，购房者逾期交房款需要赔偿违约金的，则少有可以减少违约金赔偿比例的。

　　多年以来一直负责房地产纠纷案件的陈敏律师表示，在她处理或者了解到的案件中，并没有出现过购房者逾期交房款而降低违约金赔偿标准的，个中原因可能是小业主是弱势群体，对于因为自己的责任而逾期交房款的，大多自认为只能按约定承担违约责任，而没有通过诉讼来要求降低违约金赔偿标准。

　　调整违约金比例 判决结果有三种

　　广东伯方律师事务所资深房地产律师陈敏表示，发展商要求调整迟交楼、迟交房产证的违约金比例是有可能获得判决支持的，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”而且，在判决时，法官有自由量裁的权力，可因违约金过高或过低而进行调整。

　　有关开发商要求调整迟交楼、迟交房产证违约金的判决，一般有三种可能：一是不予调整，仍依照购房合同约定的违约金比例要求发展商承担违约责任；二是按照同期银行逾期还贷利息计算违约金；三是根据迟交楼房屋的租金额来计算违约金，租金按照房管部门评估的标准计算。而后面两种判决，购房者获得的违约金赔偿一般都比合同约定的少。

　　据了解，不仅是购房者与开发商约定的违约金比例会被认为是过高而被适当降低，即使在早期国土房管局制定的购房合同示范文本，该文本硬性规定的每日按房价千分之一赔偿的违约金比例也曾视作过高，而被法院调整为按照同期银行逾期还贷利息赔偿。

　　市民担心：约定违约金比例形同虚设

　　在记者采访的购房者中发现，绝大部分购房者并不知道，在开发商迟交楼、迟交房产证的违约中，赔偿的违约金可能少于合同的约定。

　　对此，受访的所有购房者都表示该规定不公平。一位购房者李先生表示，在买楼时候，开发商有专门律师指导签合同，对交楼时间、交房产证时间都是开发商定的，应该能充分预留时间交楼、交房产证，而且签订的违约金比例也是双方约定的。那么，开发商迟交楼、迟交房产证就应该按照合同约定来赔偿。否则合同约定根本没有作用了。

　　一位刚完成了开发商迟交楼违约金审讯判决的香港人陈先生也感到很气愤。他表示，在香港，开发商只要迟了一分钟交楼，都要按照合同约定的违约金比例赔偿。可是，在广州他的房子迟交楼了两个月，可违约金赔偿却少了近一半。

　　正准备购房的方先生表示，本来想通过约定较高的违约金比例来限制开发商准时交楼、交房产证的，可是现在看来也是毫无作用的。方先生表示，看来现在购房还是得看开发商的诚信了，否则他们迟交楼了，也无须全额赔偿违约金。

　　案例1：珠江新城商铺迟交楼只赔约定金额的1/5

　　去年，梁先生在珠江新城某楼盘购买了一个45平方米的裙楼首层街铺，总价180万元，按照购房合同约定，迟交楼每天按房价的万分之三赔偿违约金。该楼盘迟交楼了90天，开发商应该向业主梁先生赔偿4.86万元。但是开发商不愿意赔偿，梁先生把开发商告上法院，开发商却称违约金过高而申请减低违约金。最后法院判决按照同地段商铺租金进行赔偿，具体租金按照房管局有关部分制定的租金标准来计算。

　　据了解，房管局近期公布的商铺租金标准也是1999年的了。根据《关于公布广州市一九九九年非住宅房屋租金参考价的通知》，珠江新城商铺的租金参考单价是80元/平方米·月。所以，开发商按照该标准来赔偿，梁先生只获得1.08万元的赔偿，仅是合同约定赔偿的两成左右。而据了解，目前梁先生的同地段商铺市场租金是200多元/平方米，如果真正按照市场价租金计算，梁先生的赔偿额可达到8万多元。

　　案例2：迟交楼按银行逾期还贷利息赔偿

　　前年，黄女士在东山区某楼盘购买了一套100平方米的住宅单位，总价65万元。购房的时候，黄女士看到楼盘只是单体楼，开发商也是小型开发商，担心交楼有问题，因此与开发商协商把迟交楼的违约金比例调至每日万分之五。

　　去年，开发商晚了50天才交楼，可是不愿意支付迟交楼的违约金。黄女士把开发商告上了法院，法院按当时银行逾期还贷利息作为违约金的赔偿，当时银行逾期还贷利息是万分之二。于是，黄女士原本应得的16250元违约金赔偿少了一半有多。