原告：丁某。

　　被告：某拆迁办、鲁某

　　基本案情：原告丁某与被告鲁某是夫妻关系。1994年10月24日，被告拆迁办与被告鲁某订立一份《拆迁补偿安置协议书》，约定鲁某将位于某镇西大街75号的14.70平方米的房屋及附属物交由被告拆迁办拆迁，拆迁形式为产权调换与作价补偿，补偿款合计3273.25元，被告拆迁办向被告鲁某提供西大街地段商品房，建筑面积为30平方米左右。1998年，鲁某将拆迁安置房屋西大街商城北楼1号店面房转让给宋某，并经过有权部门审批确认，发放给宋某产权证书。2004年7月，丁某、鲁某以宋某不是拆迁户，其夫妻长期分居，鲁某卖房丁某不知情等理由向本院提起诉讼，请求确认西大街商城北楼1号店面房为其所有。经法院审理被驳回诉讼请求。2011年3月，原告丁某向法院提起诉讼，认为其与被告鲁某同为人民路75号房地产共有人，1994年10月，两被告就人民路75号房地产的转让签订《拆迁补偿协议书》，未经原告书面同意，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“共有房地产未经其他共有人书面同意，不得转让”的规定，故请求法院判决确认两被告签订的《拆迁补偿协议书》无效。

　　[审判]

　　法院经审理认为，拆迁办与鲁某签订的拆迁补偿安置协议书系双方真实意思表示，且不违反有关法律规定。该房屋系原告与鲁某的夫妻共同财产，但登记产权人为鲁某；拆迁办主观上是善意的且无过错，其有理由认为鲁某有权处分该房屋，故拆迁办将鲁某确认为被拆迁人，双方签订的拆迁补偿安置协议，合法有效。此外，由于该房屋的拆迁安置房转让给宋某，并领取产权证，原告及鲁某为此多次向法院起诉宋某，亦可以认定鲁某将房屋交拆迁办拆迁的行为，已经得到原告的认可。原告诉称两被告的行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“共有房地产未经其他共有人书面同意不行转让”的规定，法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》于1995年1月1日起施行，而本案两被告签订拆迁补偿安置协议书的时间为1994年11月28日，根据法不溯及既往的原则，本案不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》；并且《中华人民共和国城市房地产管理法》该款未明确规定违反该规定的后果是合同无效，而违反该规定如使合同有效亦不会损害国家利益和社会公共利益，故该款规定不属于效力性强制性规定，而属于管理性强制性规定，其目的是为了规范行政管理的需要，因此不能以此规定为由确认合同无效。一审法院判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉。中级法院二审裁定驳回上诉，维持原判。

　　[评析]

　　一、本案被告鲁某的行为构成表见代理。

　　表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。其构成要件是：1、以被代理人的名义进行了代理行为。2、相对人在客观上有理由相信无权代理人有代理权。3、相对人主观上是善意的且无过错。4、无权代理人与相对人之间的民事行为具备成立、生效要件。

　　本案原告与鲁某是夫妻关系，拆迁房屋产权登记在鲁某名下，鲁某与拆迁办签订协议，拆迁办有理由相信鲁某能够代表原告作出处分房屋的行为，并且拆迁办主观上是善意的，无欺诈、胁迫及乘人之危等过错行为，因此鲁某处分房屋的行为对原告具有法律约束力。

　　二、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让”的规定，不属于效力性强制性规定。

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但是强制性规定并不是都与合同效力有关，如将所有违反法律强制性规定的合同一概宣布为无效，并不符合合同法的立法目的，也可能侵害弱小者的利益，造成不公。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条专门针对《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项作出限制性解释，即这里的强制性规定，是指效力性强制性规定。

　　按照多数观点认为，强制性规定分为效力性的强制性规定和管理性的强制性规定或取缔性规定。如何确定是否效力性强制性规定，首先的判断标准是该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，如果规定了违反的后果是导致合同无效，该规定属于效力性强制性规定；其次，法律、行政法规虽然没规定违反将导致合同无效的，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。此外，还可以从强制性规定的立法目的进行判断，如其目的是为了实现管理的需要而设置，并非针对行为内容本身，则可认为并不属于效力性强制性规定。

　　本案原告要求确认合同无效依据的《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让”的规定，并未规定违反的后果是合同无效；违反该规定，合同的履行并不会损害国家利益和社会公共利益；从该规定的立法目的看，其目的是要求房地产管理部门在审查房地产权属转移、变更过程中，更加严格、审慎地进行，该规定是为了行政机关管理的需要而设置，因而属于管理性强制性规定。

　　基于以上两个理由，法院驳回原告的诉讼请求。

　　                                   （作者：赵勇 作者单位：江苏省姜堰市人民法院）