商品房买卖协议履行过程中的法律问题

2006年10月，李玫与大宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，协义约定：李玫向大宇公司购买位商品房一套，建筑面积130平方米，总价为33万元，李玫分三次付清全部房款；大宇公司应当在2007年10月前将房屋交付李玫使用，房屋交付后，李玫应在90日内，将办理房地产权证的必要资料及费用交给大宇公司，委托大宇公司办理房地产权证，大宇公司在收齐李玫的办证资料、办证费用及全部房价款起一年内为李玫办妥房地产权证，大宇公司如因自己的责任不能按时办妥房地产权证的，从逾期之日起，应按李玫已付房价款的每日万分之一向李玫支付违约金。
    签订房屋买卖合同后，李玫依约向大宇公司付清了全部购房款，大宇公司即向李玫开具购房发票并按时交付了房屋。同时，李玫将需要办理房地产权证所需的材料和费用交给了大宇公司的相关人员，相关人员并开具收据。
　  而直到2009年10月份，大宇公司才为李玫办理了房地产权证，由于大宇公司逾期长达一年时间，所以李玫将大宇公司起诉致法院，要求大宇公司按合同约定支付违约金并承担本案诉讼费用。
    在诉讼中，大宇公司表示不同意支付李玫违约金，其理由有两点：一是李玫是否已经提交了办理房地产权证的相关材料，现在无法核实，因为当时间太久了，相关的经办人员已经离职，以此事无法进行确认。二是虽然办证的时间有延迟，但并未对李玫造成实际损失，约定的违约金过高，请求予以调整。

本案的事实比较简单，李玫与大宇公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。大宇公司违反合同违定，即应当承担违约责任，至于，大宇公司提出的两点理由并不能成立，第一是李玫已提交了交纳办证费用的发票；大宇公司未提供相反证据，即可以证明李玫已经递交了相关材料。第二是，合同中约定大宇公司逾期办证每日支付万分之一的违约金并不高，因为合同中约定如果李玫逾期支付房款的话，每日要支付千分之一的违约金。根据权利义务对等原则，大宇公司要求调低违约金的理由不足，法院未予采纳。

开发商逾期交房，逾期办证这种情况是非常常见的，以上提到案例是非常普通的一个案件，相类似的情况还有房屋质量不合格或实际面积与约定面积不符等，那买受人在遇到这种情况下该怎么办呢，下面我给大家说一下关于这方面的法律规定。

一、逾期办理房产证的

逾期就是指超过一定期限，一般情况下，在房屋买卖合同中都会约定，办理房产证的时限，如果没有约定的就按法定，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起９０日内办理房产证，房屋已经竣工的，自合同订立之日起９０日内办理房产证。

超过以上时间办理房产证的，就是逾期办证，除当事人有特殊约定外，应当由出卖人承担违约责任。违约责任可以是合同中规定的违约金，也可以是实际损失，或者是按已付购房款总额计收逾期贷款利息。

如果逾期办证超过一年的，并且是由于开发商的原因所造成的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

二、开发商逾期交付房屋的

如果房屋买卖协议里面有约定的，则按约定。

如果没有约定，买受人可以在三个月内对开发商给予催告，若三个月的合理期限内仍未交付的，买受人则可以请求解除合同的。如果买受人没有进行过催告，一年以后，不能再要求解除合同。

三、房屋实际面积与合同约定面积不相符的

有合同约定的，则按合同约定的进行处理，如果合同没有规定则按以下原则处理：

1、面积误差比绝对值在３％以内，按照合同约定的价格进行结算。

2、面积误差比绝对值超出３％，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。当然了，也可以选择继承履行合同，如果是继承履行合同，房屋实际面积大于合同面积的，面积误差比在３％以内部分的房价款由买受人补足，超出３％部分由开发商承担。实际面积小于合同面积的，面积误差比在３％以内的房款及利息由开发商返还，超过３％部分由开发商双倍返还。

四、房屋质量不合格的

房屋质量不合格也分为不同情况，比如有的是主体结构质量不合格，而有的就是墙面有点脱皮或小裂纹之类的，如果是主体结构质量不合格，不论是不能交付使用，还是已经交付给了买受人，买受人都请求解除合同和赔偿损失。

如果只是存在普通的质量问题，在保修期内，开发商应当负责维修，如果开发商拒绝修复或者是拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

以上介绍的四个方面，在买受一手房时，实际履行过程中，可能出现的常见问题，希望大家在遇到上述问题时，能够知道该怎么处理。好，感谢大家收看本期的律师说案子，我是唐媛律师，咱们下期再见。