农村宅基地房屋买卖纠纷

大家好，欢迎收看律师说案子，我是唐媛律师。

 现在城镇居民有不少人喜欢到农村居住，认为农村有良好的空气环境，是作为度假、居住的良好场所，所以呀就有了在农村购买房屋的冲动，其实并不知，这种行为是不受法律保护的。

韩寒是东坝村的村民，分得宅基地一处，建正房4间，东西厢房各一间，由于韩寒长期在外地工作，此房常期无人居住，2007年，韩寒即经人介绍将房屋卖给了李跃，李跃并非东坝村的村民，而是外市的城镇户口，也是因为工作原因，需要在东坝村长期居住，于是两人就签订了《房屋买卖协议》，约定房屋的总价款为10万元。李跃付清房款后，就对房屋进行了装修和增建。到了2009年底，韩寒的工作由外地调回到本地，需要房屋居住，经过询问，韩寒得知，宅基地房屋法律上是不允许买卖的，所以韩寒就找到李跃，让李跃把房屋归还给他，两人最终没有达成一致意见，韩寒即将李跃起诉到法院，要求解除房屋买卖关系，李跃返还房屋。

李跃在诉讼中称，我当时买房时并不知是违法行为，合同已经履行，所以，合同不能解除。而且我对房屋进行了装修和增建，我要求对房屋增建部分及土地区位价进行价格鉴定。经李跃的申请，法院委托评估公司对房屋装修、增建及土地区位价进行了价格评估，结论为房屋装修总价为2万元，房屋增建部分为4万元，土地区位补偿总价为20万元。

法院认为，因李跃不属于东坝村村民集体经济组织成员，无权享受该村宅基地使用权，所以韩寒与李跃所签订的《房屋买卖协议》违反法律上的禁止性规定，属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。所以法院判决，解除韩寒与李跃所签订的房屋买卖协议，韩寒返还李跃购房款、赔偿装修款、增建部分价款以及土地区位补偿款共计40万元。

宅基地买卖合同被确认无效以后，买受人的损失如何补偿，目前各法院对此没有统一的标准。本案一审判决后，中级法院维持原判，较之以往在宅基地买卖合同被确认无效，宅基地返还以后，法院只判决出卖人返还购房款及补偿增建和装修部分价款，更多的关照了买受人的损失。 但即使是这样的判决，我想李跃也是不愿意看到的，他面临着无房居住的处境。 那韩寒与李跃之间签订的协议为什么违法，其法律是怎样规定的呢。

我国《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

可见，法律已经明确规定了，集体所有的土地使用权不得转让，农民的住宅不得向城市居民出售，韩寒与李跃之间的房屋买卖，必然涉及宅基地的买卖，所签订的《房屋买卖协议》当然是违反法律规定了。那对于违反法律规定的合同应该如何处理呢？

我国《合同法》第52条规定 有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

所以韩寒与李跃签订的《房屋买卖合同》为无效合同。

我国《合同法》第58条对无效合同的法律后果做出了明确规定： 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因韩寒与李跃签订的《房屋买卖合同》无效，韩寒承担主要责任，所以不仅要返还购房款，而且还要承担给李跃造成的损失。
    由此可见，我国法律已经明确禁止了宅基地房屋向居民出售，所以城镇居民购房后导致的必然结果就是合同无效，如果与出买方因房屋发生纠纷时，房屋买卖关系将被确认无效，法院可能会判决返还房屋。即使没有纠纷，房屋也无法办理过户手续，得不到法律的保护，如果需要拆迁，可能会涉及更多的法律问题。通过今天讲述的案件，希望能给大有以警示。
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