顺利登上凤凰岛

 

说到三亚的房子，一定要提凤凰岛——它是三亚“楼王”，也是三亚房产风向标，听说很多开发商都是盯着凤凰岛调整价格。

 

凤凰岛是个伸向海上的人工岛，靠一座观光大桥与大陆连接。站在海边远远望去，五座扁圆形的独立建筑像五只巨大的蛏子，雄伟地矗立在海平面上。

 

2010年1月11日，凤凰岛1期4、5两栋开盘，正值“国际旅游岛”政策刚刚出台一个星期，700多套国际养生公寓开盘当天被抢购一空，均价7万，最高价据说一平方米13万元。

 

在三亚期间，我不止一次听到凤凰岛的传说：一是普通人根本无法上岛，想买房的人上岛也有条件，据说只有开车才能上岛，想看房必须先交50万押金，看后不买原样奉还——就是为把不打算买却想看热闹的人拒之门外。

 

出于好奇，我特意在一天下午抽空跑去凤凰岛一探究竟。

 

五栋高楼只占了凤凰岛的一小块地皮，大部分土地都还空着，满是土堆浅坑和丛生的杂草，几台挖掘机只有一台在干活，有一下没一下刨着地。被三亚当地人传为“未来赌场”的超星级酒店，眼下还看不到一丝痕迹。

 

售楼处外停着一排五辆保时捷跑车，红蓝黄白黑颜色各异，车牌号也连着，007、008、009，中间断了一下马上接上，011，012。

 

一位东北口音的售楼小伙介绍，一期两栋已全部售完，现在在卖的是二期，开盘的只有最中间的三号楼。相比一期，二期价格一点儿没降，均价8.5万，面积从60平方米到200平方米，一房一价，户型越大价钱越高，最贵的一套200平方米，单价12万元……

 

“现在剩的房子还多吗？”我问。

 

“如果您要选房，从三楼到24楼都可以挑，各种户型朝向都有……”

 

从凤凰岛售楼处可以得到两个信息：一是销售冷清，二是价格坚挺。

 

离开凤凰岛，在桥头附近看到一家中介门口挂着一套凤凰岛一期的二手房，63平方米，一房一厅一卫，毛坯，挂价350万元，均价5.5万，比当初开盘价低一万。中介说，房东的意思，价格还可以再谈。

 

凤凰岛的情况，基本上代表了三亚一手楼市的现状。

 

在三亚，我也问过一些房产中介、售楼人员和房东，大部分人的说法，现在三亚房子的成交量确实很低，至于价钱，回答分别有“没降”、“没怎么降”、“降了一点儿，不多”等几种说法。也有少数人说，三亚有些二手房降得不少，特别是房东着急卖的。

 

“三亚的开发商不缺钱，前两年都赚饱了，”擎天半岛售楼处的售楼员、东北小伙小赵跟我闲聊时说，“那时候凤凰岛开盘，倒一个房号就能赚二三十万，我眼看着一套别墅从30多万炒到300多万，最后1000多万……眼看着卖房子的好多人都发了，我是没赶上，干着急，没本啊……”小赵提到当年不停摇头叹气，显然十分怀恋那段“激情燃烧的岁月”。

 

根据中国指数研究院数据，今年11月份，住宅价格排名前十的城市中，三亚排在全国第5，均价 19055 元/㎡，排在它前面从第1到第4依次是，深圳、上海、北京和杭州。

 

三亚市住房和城乡建设局局长苏金明前几天接受《经济日报》采访时说，目前三亚房价‘稳中有降’，市区普通住宅下降明显，而海景房、旅游地产“降幅有限”。

 

“在三亚买房的人，自己来住的很少，空置率非常高，”游牧虎网站的销售总监小胡告诉我，“特别是夏天，你晚上去看，很多楼整栋都只有一两盏灯亮着——这就是我们公司生存发展的空间。”

 

游牧虎是一家专门托管空置房作为度假公寓的公司，胡总监说，业主把装修好的房子交给他们打理，游牧虎作为酒店向外出租，比如，一套114平方米的二线海景房，两室两厅装修很好，住一晚的价格是478元。一套一室一厅73平方米的房子，住一晚308元。公司与业主事先谈好，或者包租，或者按照经营业绩分成。至于具体的包租的价格和分成比例，胡总监笑而不答，说这是商业秘密——因为在三亚，以这种形式运作的度假公寓和酒店至少有几十家，竞争非常激烈。

 

晚上九点多，我在三亚湾海滩附近看了一下，已经进入三亚的过冬旺季，很多小区亮灯的房子不多，特别是一线海景，有灯亮着的房子估计不到十分之一。

 

我发现，在硬件设施相同的条件下，决定三亚房租高低的是主要两个因素：

 

一是离海的远近。

 

同样二十平方米上下有卫有厨有电视的一居室，走到海边五分钟以内的，比如租金一千五，走路十分钟的，就一千一二，如果肯走二十分钟，就能找到一千以下的房子，如果肯乘公交车多坐几站，六七百七八百一个月也有可能——当然，这只是大概数字。

 

二是离春节的远近。

 

三亚最珍稀的资源，就是它温暖的冬天，所以冬天是三亚最旺的季节，而夏天是最淡的淡季。春节前后，又是三亚租房市场最金贵的时段，旺季中的旺季。五星级酒店的房价可达每晚万元以上，平时七八十元一天的短租房和招待所，那时候涨到一天四五百或六七百都很正常。

 

 在三亚，如果你去租房，一定会被问：“长租还是短租？什么时候租？” 因为时间季节不同，每月租价差别非常大。

 

以金鸡岭路上一套“风华海月”小区的房子报出的租价为例。

 

98平方米，精装修，市场售价约两万一个平方米，总价将近200万，步行到海边约三分钟。

 

长租一年，每月3500元，一年4.2万。

 

长租半年，（包含冬天），每月5500，半年3.3万。

 

短租三个月（过冬），每月8000元，租三个月2.4万。

 

短租春节度假，一个月1.6万元。

 

如果春节前后那一个月在三亚租房，租价比夏季时租半年还要高。

 

关于三亚房子的长租短租，有一个快速而简单的算法——4∶3∶2∶1.5。也就是说，如果一套房子出租，租一年4万，半年（包含冬天，下同）就是3万，三个月就是两万，春节一个月就是1.5万。当然，这是一个简便粗略的算法，不能绝对。

 

 

在三亚过冬，究竟租房好还是买房好？

 

这个问题见仁见智，不可能有个统一的定论。在三亚的几天里，我也采访过一些买房者和租房者，让他们自己说说买房和租房的好处坏处。

 

说买房好的：

 

“毕竟是自己的家，住得比较舒服。租的房装修再好，总是别人的地方，两种感觉是不一样的。”

 

“反正我们每年都要来，来了就能住，不用到处再找房子，省心。”

 

“三亚这一块吧，资源太稀缺，全中国就这一个热带，我寻思这房价别看现在不行，以后肯定得涨。”

 

“三亚的房子将来肯定要升值，既能升值，又能享受，往长远看，肯定还是买房划算！”

 

“如果你想投资，就买，如果不想投资，自住，年年住，住得时间长，也可以考虑买，如果只是偶尔来住一下，还是租房合算多了。”

 

 

说租房好的：

 

“还是租房好，买个房动不动一百多万，租房才花多少钱？三亚这么多空置房，都抢着想出租，根本不用发愁租不到房。”

 

“一买房，人就困在这里了，每年只能来三亚，其他地方也不能去，你看我租房，今年想来就来，明年想去北海去北海，想去昆明去昆明，多自由！”

 

“除非是炒房投资，不然不建议你买。你可以自己算算，买个房花那么大笔钱，一年能住几次？是不是年年都能来？”

 

“别买，买了房不装修不行，装修简单了，自己住得不舒服，装修好了，又舍不得租给别人住，自己来住又没时间，将来手头一缺钱就着急折价往外卖，我身边就有不少人买了后悔……”

 

“还是老人公寓比较好，好多人买房都是给老人住的，再好的房子都得自己买菜做饭，老人年纪大了做不动了你叫他怎么办？”

 

……

 

 

外地人在三亚买房限不限购？

 

我询问了三亚市住房和城乡建设局。工作人员回答说，外地人在三亚买房，只要以前没买过，是家庭在三亚的首套房，就可以买。但要提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明。

 

像我这样的外地人要在三亚买房，拿不出社保和纳税证明怎么办？

 

去问了几家售楼部和二手中介，得到的回答都是，这个包给他们，根本不是问题。

 

“外地人想在三亚买房，只要两样东西就够了，一是钱，二是身份证。”中介小孟说。

 

 

如果不是首套，就要限购，三亚对旅游房产网开一面，只要符合条件，也可以买。限购限的是三亚主城区（主城区就是河东区和河西区），而旅游开发区不在限购范围内（旅游开发区包括三亚湾、亚龙湾、海棠湾、红塘湾）。

 

限贷吗？

 

我问过三家售楼处，一家擎天半岛，一家凤凰水城，一家凤凰岛，售楼员都说，现在没办法按揭，只能一次性付清全款。

 

问过的几家房产中介，回答分别是“几乎没有可能”“很难很难”，“外地人办不了，本地人也很严”。只有卓×房产中介小王说，公司可以想办法帮客户争取到，“能办成的希望也不是没有”。