在国内的限购令刚刚落下尘埃之时，中国楼市调控“限外令”进一步升级，继各地限制非本地居民购房政策出台后，中国住房和城乡建设部，国家外汇管理局本月15日正式在官网上发布了《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，《通知》规定了境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。针对限外令，美国华尔街日报写道“宣布的新限购令让人想起2006年的类似措施。当时，中国宣布限制外国人购买地产。官员们说，只有在中国居住一年以上的外国人才能买房，而且只能买一套用于自住的房产。最新的限购令重申了这两条规定，尽管后一项内容一直未得到有效执行”。

其实，早在2006年7月，住建部等六部门就曾联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确规定境外机构在境内设立的分支，代表机构和在境内工作，学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用自住的商品房，不得购买非自用非自住商品房。该政策并未严格限定境外及港澳台民众置业套数，更没有对境外机构进行专门限制。这次出台的新通知，只不过是在2006版的意见的基础上，更加细化和明确而已。

我们应当如何看待和评价这次国家两部门的通知精神呢？有很多人认为，出台这个通知，会有效的遏制大量热钱流入内地楼市，以期从源头上卡住热钱流入，防止外资热钱进入国内的房地产市场进行炒作。这些观点看起来似乎很有道理，但是，我们要问的是，这个限外令真的会阻挡国际热钱的流入吗？答案显然是否定的。从国际资本的炒作的历史与案例来看，他们并不需要如此复杂的方式就可以在短期套利。而且用大量的资金靠购买居民商品房来套利的情况，是相当少见的。应该说，两部门的主观动机是完美的，无可质疑的，但是，发布出来的政策却是非常荒唐和可笑的。不仅在国内对于控制房价毫无作用，在国际上备受诟病。

首先，在国际上的绝大多数的国家，对境外的购房资金是持开放和欢迎的态度，特别是在房价大跌的时期，更是对境外资金购房打开国门，他们并不把此类的资金看作是热钱，也不担心国外的资金推高他们本国的房价。举美国为例，美国政府和国会对于国外资金收购或者持股美国的公司予以严格的审查与控制，是中国企业很难在美国购买或持股好的美国企业。至于中国人或中国企业在美国购房，则大为欢迎并且还可以办理移民手续，可谓优惠至极，美国人傻吗？聪明的很。你投资美国的房地产，就会客观上拉动美国的经济，后续资金就会源源不断的投资美国。美国就是依赖全世界的资金来发展自己的。没有国际上的资金像洪水般的流入美国，哪会有今天的华尔街与美国的繁荣。中国这几年到处磕头求人，给予种种的优惠政策，人民与环境付出了巨大的代价，才弄来了那么一点钱，就好像了不得了，就要控制热钱流入了，这不很荒唐吗?

其次，从实践上来看，境外的来华工作人员，如果是为外资机构工作的高管，他们根本不会在中国购房，第一，他们定期轮换要回国；第二，根据外企的规定，高管们们有高额的租房补贴，这笔钱只能用来租房，不能用于购买住房，对他们来说，购买住房毫无意义。除非是个别人与中国人结婚，这种情况少之又少。因此，限制他们购买住房，只能徒增笑柄而已，并无实际政策效果。据国家统计局的数据显示，外国投资去年在中国的房地产开发中占据的比例为0.8%。这个比例对于房地产市场的影响是微乎其微的。

第三，港澳台与海外华人，他们在国内有众多的社会关系与亲属，如果他们想多购几套房来出租或炒一炒，以实际情况来看，简直是轻而易举就可以破解政策的漏洞，所谓上有政策，下有对策。另外，他们的购房多是豪宅，与国内中低收入者是不同的购房层次，并不会拉高普通房屋的价格。

最后，这次出台的通知，与许多地方的招商引资的政策是互相矛盾的，地方上的贯彻是否会打折扣，我们的很多政策无果而终，就是因为地方上阳奉阴违。中国在北京没有皇帝，但在各地却有千百个土皇帝。显然，用行政限制手段来给房地产市场降温要比官员们预想中难得多，特别是在一个低利率和高通胀的环境下。政府部门靠意见，靠通知来治理国家的时代应该尽早结束，如果真的想控制境外资金来华购房，那么，就应该立法，通过法律来解决问题。靠拍脑袋出来的通知或意见之类的东西可以休矣。