说到至今为止的日本房产投资经营，如果是自主管理（少数人的选择）的话，房东主要做是收取房租，如果出现空房就请附近的房产公司招募入住者。如果是委托管理（多数人的选择）的情况，就是房东拜托日本房产管理公司进行全面管理。但对于被委托的不动产管理公司来说，业务就不仅仅是收取房租、招募入住者这简单两项了。

为什么说日本房产投资属于“被动型资产运用手段”？举个例子，对于租客搬离这一情况，房东可能会指示说，“总之先在之前同样的条件下寻找入住者吧”。这样的话，管理公司需要做的是多渠道宣传，标清房屋优势，等待租客递交入住申请。可以看出，日本房产投资是可以被贴上“被动”、“防守型”等资产运用标签的。

现阶段的日本房产投资，即便是“被动”也可以顺利进行，而房东需要做的是管理和控制各项业务。例如，入住者的招募业务。不是房东自己接待租客，而是委托房产公司介绍希望入住的人。换言之，房东在投资中的作用是委托更负责任的房产公司。再例如，建筑物管理（大楼维护、修缮）也不是房东自己来完成的，寻找适当的公司进行委托才是房东的职责。

如果硬要说的话，关于部分紧急应对措施房东确实也可以自己做，但这样晚上可能就忙的睡不着了（租客下班回家的时间段），所以还是要委托专业人士。像这样，所谓房东的工作，基本上就是要好好利用相关人员、及时沟通，以项目负责人的立场来做事。不是事事亲为，而是选择专业人员来做专业的事。

这时候，如何让各个业者优先考虑自己的房产，这是不动产投资中的重点部分。例如，房东需要具备一定的房产投资知识，就像对于“筛选入住者的条件提案”这类事宜是需要由房东设定的，因此要有自己的经营思维。另外，沟通能力自然是越强越好，能够促进投资成功（达成自身目的）。

“防守型房产投资”适用于如今的日本，但总人口逐渐减少，未来的房东或许也会需要“动起来”。提高能动性，自己思考、想办法并行动起来，这样的“进攻经营”说起来好像有些难懂，但事实上可以总结为“挖掘出自有房产的魅力与独特优势”。

你所持有的日本房产靠什么吸引租客，例如优质的地理位置、交通、环境等等。如果轻而易举就能被替代，房租金额自然也争取不到更好数字。明白这点后，日本买房选房的要求就能更加清晰一些了。

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