加载中…用股市的投资逻辑，给一线楼市把脉
(2016-09-26 08:14:32)
（一）
楼市有两个指标经常被提及，一个是房价收入比，第二个是租金收入比。
房价收入比5，意味着持有房产每年有百分5的资本回报；
租金收入比30%，意味着每个月的收入百分30用于房产消费。
投资股市的人都知道，
当我们讨论净资产收益率的时候，我们看的是动态的。
当我们讨论pe的时候，我们是动态的。
小孩的身高体重，
用大人的指标去看就是刻舟求剑。
过去十年一些人不敢买房，
原因就在于刻舟求剑
缺乏投资最基本的视角：动态判断。
（二）
影响楼市的因素非常多
但我只想谈两点：房价收入比和租金收入比
但我一定会动态的看，去预判未来十年二十年
一家公司，其发展有四个阶段：高速增长，中速增长，低速增长，永续增长
到了永续增长，就是持有者每年百分5的净资产回报
房子和股票一样，所以租售比在成熟（永续增长）后，就是百分5
所以，只有这时，我们才用境外的指标来看
（三）
从现象上可以直观的感觉到：
目前来看，中国一线的房价已经很高
世界前十名，中国有3；世界前20，更多。
但房子是一项人民币资产，放到世界比
必须考虑人民币大幅贬值的因素
如果逐渐贬值，10年贬值百分30-50
那么，中国一线的房产不高
但这样认为
其实可以简单的持有美元
（四）
回到租售比
目前的租售比很多一线城市就只有2左右
假设居民收入每年增加百分7，愿意每年增加百分7的租金
那么，10年后，租售比4，然后稳定下来
但这意味着，目前的房价十年不涨，
而且持有十年后每年百分4的回报
（五）
那么房主为什么不多提一点租金呢
原因很简单
因为租客没钱
租客的收入为什么不会快速提高呢
因为中国的生产效率，目前还远远低于欧美
所以工资快速增长后，增速也会进入中速，低速，甚至静态的状态
每年百分7的收入增长，再增长10年，已经接近发达国家的水平了
此外，租金收入比这个指标
也告诉了房租占生活费的比重
是有极限的。
（六）
有些人说国家不会允许楼市出大问题
股市从5000点到3000点，国家也尽力了
现在股市也很平稳
楼市如果下跌百分30
居民还是愿意持有房子的
这且不谈
（七）
楼市的上涨，本身就是国家的一步棋
地方债的威胁化解了。地王出得越多，地方债风险化解得越快
外币风险化解了。上文说的买美元，现在钱都去买楼，汇率稳定下来
低利率实现了。居民手上的海量货币，也都没有力气去推升其他商品，物价稳定
低利率意味着减轻了政府企业的债务压力
从国家层面来说，他考虑的大局是
保持经济稳定，让经济重回良好的状态
至于楼市涨跌，只是小局和可以利用的工具
（八）
一线楼市的高估，并不意味短期会下跌，甚至还会大幅上涨
创业板3000点的时候，高了还是低了，它还是可以快速上涨到4000点
然后再回来现在的2000点附近
（九）
股市下跌，并不意味所有股票都会下跌
楼市未来长期也一样
有些区域，年薪平均可以百万，那么，房价千万真不算什么
但大多区域，终究会回到稳定的区域中
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