我们在东京投资小套房求的就是房租收入，地点再好或装潢再漂亮，没有房客入住的话，全都是白忙。没有房租收入，但管委会的管理费可不能少，大楼的「修缮积立金」也不会给你打折；当然每年缴给日本政府的「固定资产税」也逃不掉。这就是我们投资东京小套房的风险。

    但这样的风险完全是可以控管的，有经验的老字号租赁管理公司会帮房东把没有房客的空窗期降到最低，其中一个重点就是尽量缩短旧房客搬走后的房屋内部整理时间。

    有经验的老字号租赁管理公司都会将旧房客搬走后的整理时间控制在七天以内，自旧房客通知租赁管理公司确定那天要搬走后，租赁管理公司就会安排在其之后立即进驻开始整理。其程序是先提出「工事申请书」给该大楼的管委会取得同意。有的管委会会规定作业时间是早上九点到下午五点，有的管委会还会追加星期六、日不得作业，或禁止有噪音的作业等规定。租赁管理公司应该要代表房东跟管委会做绵密的详细确认后，再安排开始施工。真正开始施工后，因为是小套房的关系，一般就是更换壁纸、地毯及室内的打扫等，约三天之内就可完成。

    有经验的老字号租赁管理公司都有多组配合的工班，每天都在东京都内的不同地点做相同的工作，故熟练度高、速度快且壁纸、地毯等因固定大量进货的关系，价格也相对便宜。对我们这些不在东京的房东而言，能迅速地、平价地整理好旧房客搬走后残局，让新房客马上入住，帮我们减少房租空窗期的发生，就是理想的租赁管理公司条件之一。

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