笔者按：自“鬼城”一词，出现在各媒体楼市新闻报道后，对其争论在中国楼市就一直没有消停过。然，世间本无“鬼”，楼市又何来“鬼城”之说？不否，楼市喧嚣下确是“鬼影重重”，但其非“鬼城”，乃是人出之“鬼意”。

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     超话地产说楼解字之：城

    城，以盛民也。——《说文》。城，从土，从成，本义为“用土垒筑的城邑防卫性墙圈”。“城”有双重作用，既防御外侵，又防范民暴。现在释义，“城”为经济发展之结果。

    城者，可以自守也。——《墨子》   城郭沟池，以为固。——《礼记》

 

    2008金融危机席卷全球，迪拜的繁荣出现空前危机，初见“鬼城”报道。2009年，国内各媒体开始频现“鬼城”一词。自此“鬼城”之说，便时不时出现在国内各媒体的新闻报道中。去年11月，国外某电视台报道了内蒙古“鬼城”鄂尔多斯。今年4月，国外某杂志记者又走访了国内所谓的“鬼城”，并将空荡的街景照片放到网站上，再次掀起国内对“鬼城”的热议。今年7月，又有国内媒体称盘点中国已存在12座“鬼城”。而近日，更有国家发改委某中心副主任称“现在不止鄂尔多斯，很多地方都出现了‘鬼城’现象，即使北京和天津之间也有空城。一些城市的房地产项目空置率达40～60%，有些中西部城市的项目空置率更高达70～80%”。对此，有评论人称“全国各地唱空城，中国正式进入鬼城时代”。

 

    首先，看楼市“鬼城”何争

    可以预知，“鬼城”必将成为2013楼市年度热词之一。何为楼市“鬼城”？如何定义？据全国科学技术名词审定委员会审定，“鬼城”是指资源枯竭并被废弃的城市，属于地理学名词。而在媒体报道中，凡空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片，都会被称为“鬼城”。其对“鬼城”作如此描述“日间，虽有精心设计的博物馆和美术馆，也有豪华气派的购物中心和宽阔的林荫大道，可惜都空荡荡的。夜抵，城市被黑暗所包围。并不是供电系统出现故障，只是缺少繁华都市象征的灯火通明高楼大厦。”也有人对“鬼城”提出，城市建成以后三年之内，入住率和使用率只有30%以内的，称为“鬼城”。

    关于中国楼市“鬼城”的争论就一直没停过。每个被媒体、学者称为“鬼城”的城市，都不缺乏辩护者，每篇关于“鬼城”的报道，也均会引起争论。有官员称“鬼城的说法太离谱，纯属误读”；有媒体称“鬼城频出，违背了城市发展的客观规律”；有学者称“鬼城背后是债台高筑”；有专家称“鬼城隐含着城市破产的风险”；有业界人士称“降房价需要更多鬼城”；有评论人称“鬼城表明楼市购买力的严重透支”；有研究者称“鬼城是幸福的，因为有钱让它空置。鬼城是幸福的，这里没有嘈杂与拥堵”等。然，在“鬼城”之争的背后，难掩其“空心化”问题。

    君不见，美国“汽车之城”底特律申请破产，乃是“产业与人口双空心化”之警兆，其万不可轻视。诚然，相对“鬼城”还有“鬼村”问题。笔者在2012年的《不可回避的楼市空心化》一文中，曾言：“目前，中国‘城市空心化’对社会经济发展的打击是非常明显的。而‘农村空心化’亦不可忽视，因空巢后‘谁来种地’已成为越来越严峻的问题。”

 

    评点：财政之上有地王，“鬼城”之外有“鬼村”。相对楼市“鬼城”之争而言，农村的“鬼村”现象更应被关注。农村之所以变成“鬼村”，不仅是地方经济发展的问题，也是现行人口政策的问题。“鬼村”之象，不容忽视，不可不察。

 

    其次，谈楼市“鬼城”何来

    说起“鬼城”，中国只有一座，其在丰都。而楼市“鬼城”之说，不乏夸张成分，也有“博取眼球”之嫌。若非说楼市有“鬼城”，也是先有了“鬼”而后有“鬼城”。而此“鬼”便隐藏在某些政绩观畸形的官员心中；在浮躁资本下追逐高回报的炒房者心中；在那些推高房价的既得利益集团心中…换言之，“鬼城”非鬼建，乃人为之。可遗憾的是，现在仍有一些地方政府，正在为所谓的发展经济规模和改善居住环境而人为“造城”。

    2010年，有媒体报道称“鄂尔多斯费时5年、耗资50亿、为100万人居住而打造的豪华新城康巴什，面积达32平方公里，基础设施一应俱全，有办公大厦、行政中心、政府建筑、博物馆、电影院和运动场，中产阶级式的复式公寓和别墅将成片的小区塞得满满当当。目前入住人口仅有不到3万”，并称其是中国房地产泡沫的最佳展示品。辨析各地被称作“鬼城”，其共同特点就一个字——“空”。故，对于楼市之“鬼城”，应称其为“空城”更为贴切。换言之，中国楼市或有“睡城、梦城、弃城、荒城、黑城、伪城、僵城、闲置之城”，却无“鬼城”。

    当前，在很多地方都出现了空城现象。对于空城诞生的说法各异，有人说“限购导致百姓不能买房，让成片楼宇滞销空置”；也有人说“空城是伴随城镇化，从南到北、从沿海到内地蔓延全国的”；还有人说“空城是官员们任性胡搞，重金打造的”；更有人说“空城是违反自然规律，资本强奸市场结果”。然，无论是何原因，其都是城市规划的失误。静观各城市主政者心血来潮的造城心思，却是大同小异。而当前的空城，有因“造城运动”盲目扩区而形成的；有因GDP政绩观、为拉动经济而形成的；有因地区偏远、配套缺欠，无人居住的保障房而形成的；有因城市产业退化和老化，人员流失而形成的，也有是已被购买无人居住的海景房、度假房等形成的。在这其中，为了城镇化而城镇化，人为的强行加速城镇化进程的“造城运动”，是“空城”在全国蔓延的首要原因。换言之，西方城市多是商业中心，城随商走，城伴产业生。而中国城市则多是政府所在地，城随官走，城伴政绩生。

 

    评点：世上本无鬼，是人出鬼意。世间既无鬼，又何来“鬼城”！故，“鬼城”应称之“空城”。而“空城”是GDP政绩观惹的祸，是“土地财政”下的蛋，也是高房价下的畸形儿。古时诸葛亮险设“空城计”，吓退司马懿十万军。当代“孔明”用“空城计”，换来官职连连升迁。然，一场游戏一场梦，一场梦醒一场空。

 

    最后，说楼市“空城”何解

    俗话说：亡羊补牢，未为晚也。“空城”现象既已是不争事实，且有蔓延之势，就需防范于解决。

    为解“空城”之困，有人建议“空城”地区政府把房子送给穷人住；也有人建议应减免开发商的相关税费，激发开发商以价换量的意愿；还有人建议出台产业优惠政策，以吸纳人才密集的加工业入驻。然，笔者认为若解“空城”之困，须先解为官者执政理念的“空心化”问题。而执政理念的“空心化”导致了多地无“市”之城，沦为拉动GDP的手段、仕途升迁的捷径和城镇化的“应景之作”。

    笔者在今年的《关于新城镇化的三大思考》一文中，曾言：“基于‘肌肉记忆’效应，一些地方政府在推进城镇化过程中，从GDP崇拜转到城镇化率崇拜，认为盖更多的房子让城市容纳更多的人口就是‘城镇化’。其不想，如若产业没有跟上去，没有工业，没有商业，没有贸易，又如何养活不断增加的人口？”诚然，若一个城市的产业结构过于单一，而一旦这个产业出现危机，资源枯竭，人走城空，财散债重，严重者会让该城市的经济崩溃，这无疑是一种灾难。近年来“空城”频出正是“产业空心化”、“人口空心化”提前预警，而这也正是造成底特律7月正式申请破产保护给人们的最大警示。

    众所周知，“城”乃是社会经济发展的自然之果，而非其因，怎可本末倒置。若本末倒置，为了城镇化而城镇化，人为的强行加速城镇化进程，很容易沦为“造城运动”。如果没有工业化的基础，没有产业的支撑，而人为的“造城”，不仅会造成资源和能源的很大浪费，也会导致一些“有城无市、有城无业、有城无人”的三无“空城”出现。我们说“产业旺，则人聚。而人聚，则城兴”。故，欲解“空城”之困，必先解决“产业空心化”和“人口空心化”之局。同时，调整现行土地法制，加快土地法制建设。否则，地方政府终将被举债造城、卖地求财的之困所累。

 

    评点：无规而化的“人为造城”已是城市永远的痛。故，推进新型城镇化必须杜绝“人为造城”。而新型城镇化的本质是人，核心是产业，内涵是一体，基础是市场，动力是需求，关键是资金，保障是制度，重点是改革。

 

    综上所述，笔者认为：楼市中虽无“鬼城”，却存“空城”。而“空城”作为政绩泡沫和伪城镇化的必然产物，绝不容忽视，其被空置的不仅是土地和房产，更有政府公信力被空置。诚然，解决“空城”现状绝非一蹴而就可成，若从根本上杜绝“新城”再沦为“空城”，其关键是摒弃GDP政绩观和土地财政。

 

 

注：城市的出现，是人类走向成熟和文明的标志，也是人类群居生活的高级形式。城市的起源从根本上来说，有两种类型。一是，因“城”而“市”，即先有“城”后有“市”，其“市”是在“城”的基础上发展起；二是，因“市”而“城”，即先有“市”后有“城”，其“城”是由“市”的发展下而形成。而后者较多见，其本质是人类的交易中心和聚集中心。也可以说，“城”可理解为行政地域，即人口的集聚地；“市”可理解为商业，即商品交换的场所。