廖创兴企业（0194.HK）市帐率只有0.51倍，由于股价对资产有巨大折让，令我们对此公司产生好奇。

廖创兴企业持有47.82％，创兴银行的股份，从图一可见，每股廖创兴股份持有创兴银行股份价值，较现时廖创兴股价还要高，那么岂不是“物超所值”我们先从公司业务理解，收入主要来自三部份：1）发展物业作转售赚取利润; 2）投资物业用作收取租金（图二），3）联营公司创兴银行（1111.HK）的股息收入现时公司绝大部份现金流入依靠租金收入及来自创兴银行派发的股息。

要知道廖创兴股价是否便宜，必须再深入了解公司财务报表。由于投资物业之公平价值收益及所占创兴银行溢利，已占去除税前溢利86％。在剔除投资物业之公平价值收益及所占创兴银行的溢利后，投资物业租金收入只够应付公司日常营运开支及利息支出。正因现时期下大部份投资物业出租率维持约95％以上，加上租金难以短时间大幅上升，投资物业业务收入不能大幅增加，令核心业务的经常性收入和开支刚好平衡，无法为股东供献盈利。

 
更甚的是公司长期拥有一大笔银行借贷，合共约37.7亿（图三），虽然公司可出售投资物业及联营公司创兴银行的权益来偿还债务，但出售资产将令公司失去现金收入引擎，相信管理层会倾向维持现状。所以单以现时公司租金及创兴银行股息收入，只能以“闽。支付“应付利息支出，继续以”新债养旧债“。管理层于年报内再三强调公司财务政策是保持低负债水平及充裕流动资金，实质上却不见解决方案，反而每年派息依旧丰厚，债务却愈积愈多，严重阻碍公司的发展。例如在2007年投得的大埔地皮，便因缺乏足够资金开发，至今仍然空置。

虽然公司拥有庞大的投资物业及47.82％，创兴银行的股份，但因公司管理不善，导致营运现金流差劲及负债严重，令股价出现较大折让。根据过去5年的数据，廖创兴的股价约为每股应占创兴银行股份净资产值1倍，合理估值为$ 7.94，估值范围由6.35元至九点五三美元。近期屡传有人洽购创兴银行，若卖盘成功，便能解决高负债问题，公司的潜在价值才能真正显现。

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