广州松绑商服类物业销售以及菏泽取消限售，其本质是什么？

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胡文

在庆祝改革开放40周年大会召开的当天和次日，楼市爆出了两个消息。

先是18日下午，菏泽市住房和城乡建设局官网发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，第6条明确表示，取消原有调控政策中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。此外，《通知》还大幅降低了对市区商品房预售资金的监管要求，对实力强、信誉好的企业不再监管。其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。菏泽成为楼市调控趋严以来，全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。

然后是今天19日傍晚，广州市住房和城乡建设委员会官网发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》对2017年“330”新政相关政策做出调整。

该《意见》称，2017年3月30日前（含当日）出让的土地，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后可再次转让。而在此日后所成交土地的商服类物业，销售对象依旧是法人单位。也就是说，2017年3月30日之前拿地的商服类物业（包括商铺、酒店公寓、写字楼），可以卖给个人。

而在今天，就在媒体对菏泽取消限售分析猜测之时，菏泽市住房和城乡建设局反而发布了一个情况说明，称本次取消新购房屋销售限制的政策出发点是回应部分棚改货币化补偿的市民无法购买存量住房的诉求。

这两件事，到底应该怎么看？

先看广州。2017年3月30日，广州市政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。即从2017年3月31日零时起，公寓销售对象仅限法人单位，即只有企业才有资格购买公寓。而在此前购买的公寓，要取得不动产证满2年之后才可以转手给个人或者企业。此外，如果个人在3月31日零时后买了一套二手公寓，若再次转让，也只能卖给企业。

除了对交易对象的严格限制，“3·30”新政还对公寓面积实行“一刀切”，要求房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米。

广州出台这项政策后，公寓市场当即入冬。到今年下半年，整个商服类物业积压严重。实际上，在去年12月，广州对旧改中的商服类物业就作了微调，即可不执行最小分割单元不低于300平方米的规定。在一定程度来说，此次微调就已经是纠偏了，这次广州对商服类物业不再限定销售对象，就堪称纠错了。

事实上，广州2017年出台330政策，本来就值得商榷。商服类物业不同于住宅，本来市场化程度就应该更高。公寓不让卖给个人，几乎等同于不让商服类物业销售，市场最终势必枯竭。广州采取如此严厉的政策，几乎将自己等同于北京了，但事实上，广州与北京根本没有可比性。即便在深圳，也没有采取这样极端的政策。广州取消这一限制只不过是时间问题。可以预计的是，所谓最小分割单元不得低于300平方米的规定也会最终取消。但在住宅方面，广州作为一线城市几乎没有松绑的可能，顶多在诸如增城的远郊区域，有可能局部放松。但其影响，与菏泽之于楼市的影响一样，均可忽略不计。

再说菏泽。

说实话，许多人是知道了这次菏泽取消了限售，才知道原来菏泽还有限售！作为150万人口，位于山东西南靠近河南的中小城市，既不靠近济南或青岛，又不像廊坊紧挨北京，本来就没有出台此类政策的必要。取消，不过是回归正常。

有意思的是，菏泽今天还正儿八经地出了一个情况说明，说明了取消的正当性。这一是说明菏泽政策底气很足，至少山东省这一层面已经认可，二是说明这一规定原本就属于画蛇添足，不如借机理直气壮地取消。

其实说到底，楼市调控其实主要集中于一二线城市以及一些热点三线城市，一些平时都很难有些存在感的城市，不要说限售，就是限购也早该取消，更何况在当前的市道之下。

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