三四线城市去库存政策或已近尾声

胡文

时值全国两会期间，新浪财经发表的《房地产去库存政策的负面作用正在显现》一文或许意味着，三四线城市房地产去库存政策正在接近尾声。

这篇文章的作者尹中立，其身份为中国社会科学院金融所金融市场研究室副主任，以此身份在这时发声，吹风和预警的意味十分明显。

作者认为，房地产市场波动规律没有均衡点。对于房地产市场而言，它既有一般消费品的特点，还有投资品的特点。投资品市场的特点是不存在一般均衡，市场没有均衡点，当然也不存均衡价格。当价格上涨，会刺激需求，需求增加；价格下跌，需求下跌，供给也下跌。因此，投资品的价格和需求之间是正相关关系。这就是投资品市场的趋势波动规律，当资产价格上涨或下跌的趋势一旦形成，就会自我强化，直到有外力干预形成新的趋势。

因此，当房地产市场形成了价格下跌趋势，适度刺激一下需求可以有效阻止市场惯性下跌，缓解市场供过于求的关系，但该政策不宜长期坚持，一旦形成新的价格上涨趋势，则供给会增加，不仅无助于去库存，而且还会产生其他副作用。这主要表现在：一、去库存政策强化了“土地财政”预期；二、房地产广义库存增加，尤其是高价土地风险隐现；三、去库存导致房地产市场透支未来。尤其是三四线城市的高价土地最值得关注。在因城施策的政策下，2017年房地产去库存的政策重点是三四线城市，不少三四线城市的房价出现大幅度上涨，受此影响，刺激了这些城市的土地市场繁荣，2017年三四线城市的土地出让面积增加了两倍多。这有可能导致土地资源的错配，因为人口是向中型和大城市流动的，三四线城市的人口是流出的，土地的大量增加不利于房地产市场的健康发展。

作者认为，两年多的房地产去库存政策已经成功扭转了房价下行的趋势，基本达到了预期的目的。房地产去库存政策事实上已经从一线城市和大部分二线城市退出，我们建议三四线城市也应该逐步停止实施房地产去库存政策。在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融杠杆的快速上升透支了未来的需求。三四线城市的居民收入水平低，用去库存的手段刺激购房，金融风险已经隐现。根据去库存政策，三四线城市的首付比例只有20%，有些城市还有一次性财政补贴，如果剔除财政补贴，首付比例不到20%。在这些城市的购房者中有不少是农村居民和工矿企业的职工，他们的收入水平较低且不稳定，贷款的偿还能力存在一定不确定性。

对于房价涨幅居前的三四线城市，应该停止土地拆迁的货币化补偿政策，减少或停止棚户区改造的货币化安置。对于住房市场平稳的城市，可以采取逐步退出房地产去库存政策的方式。

应该采取严厉措施禁止金融机构或房地产开发商从事“首付贷”业务。对利用棚改政策变相向居民进行财政融资的行为也应该禁止。

今年春节期间，大量返乡人员的推动，三四线城市迎来又一波高峰。 国家统计局公布的1月份70大中城市房价数据表明，尽管一线及热点二线城市的房价基本降温，但部分省会城市以及部分三四线城市房价仍在升温中。沈阳、哈尔滨、贵阳、昆明、西安等省会以及北海、常德等城市的1月新房价格的同比涨幅超过10%，襄阳、遵义、烟台新房环比涨幅均在1%以上，其中襄阳、遵义涨幅更高达1.2%、1.1%，扬州、宜昌、三亚涨幅也高达0.9%。在二手房方面，宜昌涨幅高达1%，襄阳、遵义、大理也达到了0.7%。事实上，在整个2017年，以蚌埠、泸州、大理为代表的三四线城市的新房和二手房涨幅都堪称疯狂。但是，由于地方政府的土地财政惯性，对此实际上乐见其成。同时，在去库存政策之下，这种涨幅又被视为政策施行的正常结果。此外，在国家调控的范围之内，其重要性和显著性明显低于一二线城市和省会城市，因而被忽略在公众视野之外。

因此，全国两会将是观察三四线城市去库存政策后续走向的窗口。最为重要的动向是，在两会之后，首付比例以及利率政策是否会有变化。

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