海南楼市调控实质：生态第一！去房地产化露出端倪！

胡文

临近国庆黄金周，海南楼市调控引人注目。

实行商品住宅年度建设指导性计划管理、永久停止中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目、海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅……9月29日，海南省人民政府出台《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》，此后，为进一步提升房地产开发品质，促进房地产业转型发展，海南省住房和城乡建设厅等部门当日晚间发布的《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》明确，严格控制小户型商品住宅审批。

根据规定，从9月29日起，海南停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。上述商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅。在此之前，已批准商品住宅项目建设工程规划许可的，可按照原建设工程规划许可的商品住宅套型建筑面积继续实施。

房地产业是海南重要的支柱产业之一。据统计，国际旅游岛建设7年多来，海南房地产市场规模加速扩大，商品房新开工面积、销售面积总量超过前十年的4倍，房地产业占GDP比重一度达到50%。

新华社报道，由于前些年海南省缺乏统一的总体规划引导和管控，“全省一盘棋”的统筹谋划思想没有落实到位，加上各市县的发展普遍缺乏科学规划引导，没有形成科学合理的布局，房地产项目遍地开花，部分项目严重侵占了海岸带、中部生态核心区等核心资源，甚至对生态资源造成不可逆的严重破坏。新政策突出“坚持以生态环境保护为前提”，以生态文明建设引领房地产业发展，并明确提出一系列具体管控办法。

一是永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，只允许开发新建用于解决本地居民住房问题的保障性住房、改善性商品住房。

二是海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅，严格加强海岸带管理和保护海洋生态环境。

三是生态红线区周边要严格控制商品住宅开发，海南省“多规合一”已对生态红线区内的管控提出明确要求，新政策将严控商品住宅开发的范围扩大到生态红线区周边。

四是工业开发区、工厂、机场、公路、铁路、污水和垃圾处理场等周边可能影响居住环境质量的区域，严格控制商品住宅开发，这不仅从生态环境保护的角度考虑，也充分考虑了购房居民的居住环境质量。

海南出台此轮楼市调控，具有风向标意义，重要表现在以下方面。

一、海南此前一直并非楼市上涨热点，此次调控的确有“化被动为主动”的特点。这也就意味着，在楼市表现的静淡期以及非热点地区，同样可能出台引导性政策，以适应长效机制的建立。

二、海南国际旅游岛的设立，海南应声变成了“国际房地产岛”。此次调控带有鲜明的拨乱反正的反思性质，强调“坚持以生态环境保护为前提”， 永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目可谓一记重磅。因时因地施策，房地产调控变得更为精细。这一举措，将给类似生态地区带来示范。其实质是像雄安一样，完全去房地产化。

三、与一二线城市截然相反，海南停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设，这显示海南“以房控人”的思路十分明确。这其中的“人文生态”逻辑，也十分值得琢磨。