不动产登记：国家为何没有放小产权房一马？

胡文

对于小产权房的转正问题，国家依然没有开什么口子。

针对分散登记形成的历史遗留问题，国土资源部与住房城乡建设部9月11日发出《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，要求各地依法妥善处理，为不动产权利人排忧解难，但不允许所谓小产权房借此合法化。

新华社报道，随着城乡不动产实施统一登记，房、地分散登记时期形成的历史遗留问题不时出现，如土地权属来源合法但原开发建设单位未及时申请办理国有土地使用权初始登记，房屋建设单位在国有建设用地开发中存在用地手续不全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等情形而未办理国有土地使用权登记等等，从而使购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记时，可能面临“开发商没了”“土地信息资料不见了”“原开发企业破产了”“开发商没有补齐土地出让金”“手续不全”等一系列问题困扰。为此，两部门要求不动产登记机构和房屋交易管理部门加强配合，共同协商，推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时为群众解决问题，但要防止小产权房通过不动产登记合法化。

为进一步解决不动产登记“中梗阻”问题，切实便民利民，两部门要求房屋交易与不动产登记机构分设的地方，两部门进驻同一个服务大厅，设置同一个受理窗口，按照“进一个门、跑一次路”原则，实现房屋交易与不动产登记有效衔接，一个窗口受理。涉及交易需办理事项，一般交易业务3个工作日内办结，较为复杂的5个工作日内办结。凡是能够通过网上办理的房屋交易和不动产登记事项，不得要求当事人到现场办理。

国土资源部与住房城乡建设部之所以发出这一通知，是因为2015年3月1日之后，国内实施了不动产登记制度，购买住房由原来发放的房产证，变为发放不动产证。但是，在有些地方，因房、地分散登记时，是由房产管理局发放房产证，而现在变为由国土部门发放不动产证。这其中有个衔接问题，这个通知就是为此而发出的。但以深圳为例，无论是以前的房产证还是如今的不动产证，都是属于深圳市规划国土委（前身为深圳市规划局和深圳市国土和房产管理局）所属产权登记中心发放的，而交易也归规土委相关部门监管，因此不存在所谓的衔接问题。

从新华社的报道来看，在由房产证申请办理不动产转移登记时，出现了诸多状况，比如“开发商没了”“土地信息资料不见了”“开发商没有补齐土地出让金”“手续不全”等问题，导致不动产证登记无法办理。两部门发出专门通知，旨在解决这一问题，即要求不动产登记机构和房屋交易管理部门必须加强配合，共同协商。但是，在这一过程中，要防止小产权房通过不动产登记合法化。这一要求，自然引起了公众的关注。

在不动产登记的过程中，为什么国家并没有让小产权房合法化的打算？

其实，小产权房中的“小”字，几乎说明了一切。相比于完全产权的商品房，小产权房的“小”字就意味着产权的不完整性。因为小产权房所在的土地没有通过征地这种方式，向国家缴纳土地使用费，因而其产权注定只是小产权而非大产权。小产权房在销售过程中，也没有向国家交纳税收，更使得其流通性大打折扣。如果不动产权登记的过程中，如果给了小产权房以合法身份，具有了完全的产权，那么就意味着大量的土地费用以及税金的流失。在房价普遍大涨的情况下，这一金额无论在哪个城市都是惊人的，政府自然不能轻易放弃，尤其在地价全部面临重估的背景之下——否则，许加印怎能坐上首富之位？与此同时，如果大量小产权房一夜之间可以上市，将大大冲击现有房地产市场。因此，小产权房与股市里的限售股相似，必须在满足一定条件下，才能上市交易。这一过程，注定也是漫长的。

具体到深圳来说，政府并不承认小产权房这一概念。事实上，小产权房往往意味着违法建筑。在目前的情况下，对于其中属于历史遗留问题的违法建筑，更多的可能性是通过实施大规模的旧改，来取得合法化身份。

 因此，对于小产权房来说，今后可能最大的问题是：是登记还是不登记？

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