拟筹100万套“农民房”入市，深圳房租会将降吗？

 

胡文

 

一早一晚，国家两部门和深圳针对租赁住房试点，都放出了大招。

 

国土资源部网站发布了国土资源部、住房城乡建设部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。该《方案》提出，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

 

根据《方案》内容，完善试点项目审批程序，并要求村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

 

在租赁住房的监管上，《方案》显示，探索租赁住房监测监管机制，集体租赁住房出租，不得以租代售，承租的集体租赁住房，不得转租。此外，包括建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动等都有相应规定，以维护市场平稳运行。

 

在保障承租人权利方面，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务，有条件的城市，进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

 

在两部门的这一方案中，最大的亮点在于13个试点城市可以开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。这就是说，集体用地可以直接进入房地产市场，用以兴建租赁住房。在此基础上，由于土地成本的降低，带来房屋租金的降低。这也就是办法中所强调的“平衡项目收益与征地成本关系”，从而调动集体和个人的积极性。应当说，这一方案的力度很大，有利于于增加租赁住房的供应，从而平抑住房租金。

 

许多媒体都注意到，在试点的13个城市中，一线城市只有深圳不在其中。其主要原因是，深圳在2004年就全面实行了农村城市化，将所有集体土地转为国有。因此，深圳属于集体建设用地实际为零。事实上，不要说集体，各个行政区最为缺乏的也是建设用地。深圳没有列入试点十分自然。但是，这并不意味着深圳在租赁住房方面不会发力，因此，就在8月28日晚上，《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿）和《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿），透露了诸多重要动向。

 

前者，主要有以下动作。

 

1、支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。鼓励试点商品房开发销售与租赁经营一体化的运作模式，鼓励房地产企业规模化租赁经营各类园区（含总部基地、产业园区、大学园区等）的配套住房、商务公寓。

 

2、允许将符合条件的国有企事业单位经营管理的租赁住房纳入公共租赁住房或人才住房体系。

 

3、鼓励原农村集体经济组织及继受单位成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业。

 

4、允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，改建后的住房仅限租赁或整体转让，不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。

 

5、允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，但人均租住建筑面积不得低于6平方米。

 

6、各区政府、新区管委会至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作（有条件的区、新区可以街道为单位开展试点工作）。

 

7、加大对个人租赁住房的支持力度，提高住房公积金用于支付房租的比例，鼓励住房租赁企业优先为取得保障性住房轮候资格的家庭提供租赁服务。

 

8、对依法登记备案的住房租赁企业、机构、个人和中介机构，给予税收优惠政策支持。

 

9、鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

 

10、市房地产主管部门要在市房屋租赁办现有信息系统的基础上搭建全市统一的住房租售交易服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务。

 

11、出租人无正当理由不得解除合同，合同期内不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。

 

后者主要有以下动向。

 

1、依托现有或新成立市属国有企业，于2017年底前筹建3-5家国有住房租赁企业，着力发挥市人才安居集团政策性、专业化、规模化的住房租赁平台作用。

 

2、“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，国有住房租赁企业还应通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源，开展专业化、市场化、规模化住房租赁业务。

 

3、各区政府、新区管委会应于2017年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作（有条件的区、新区可以街道为单位开展试点工作），引导原农村集体经济组织继受单位开展规模化租赁业务。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业。

 

4、鼓励300家房地产开发、经纪、物业管理企业或其他市场主体转型为住房租赁企业或设立子公司拓展住房租赁及其他“管家式”业务，推动住房租赁经营品牌化、规模化、专业化发展。

 

5、“十三五”期间，鼓励300家各类产业园区、总部基地、大学城区管理机构及驻地单位，利用其自有或管理的配套职工宿舍、公寓和住房，开展专业化、规模化租赁经营，

 

6、对个人出租住房的，增值税减按1.5％的税率缴纳；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，按照5％的征收率缴纳增值税。

 

7、对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

 

8、自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年。

 

9、除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓，租赁住房自持年限为70年，商务公寓自持年限为40年。

 

10、在现有50%的基础上，研究提高住房公积金缴存额用于支付房租的提取比例，进一步加大住房公积金对个人承租住房的支持力度。

 

11、建设政府住房租售交易服务平台。搭建政府住房租售交易服务平台（简称“租售平台”），并于2018年6月底前上线运行。

综上，“文过是非”点评如下。

 

一、尽管深圳不在国家确定的13城市之中，但深圳发展租赁住房的决心十分之大。从时间来说，深圳更有紧迫感，这从今年底筹建3-5家国有住房租赁企业就可见一斑。包括研究提高住房公积金缴存额用于支付房租的提取比例也将在今年底完成，政府住房租售交易服务平台将于2018年6月底前上线运行，这些时限证明深圳反而有可能走在13个试点城市之前。

 

二、尽管深圳已经不存在严格意义上的集体建设用地，但深圳显然注意到了城中村的作用，鼓励原农村集体经济组织及继受单位成立住房租赁企业，以及各区都要进行一项“城中村”规模化租赁试点，这都是在现有模式上继续探索城中村在租赁住房方面的作用。至于“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业的计划更是宏大,不过这类住房大部门已在市场之中流通，其实际影响应当小于心理上的影响。

 

三、允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，这对部分商业建筑是一大利好。事实上，这一方面的力度还可以更大一些，以便社会资源得到充分利用。

 

四、允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租这对城中村来说，是一个实实在在的利好，当然人均租住建筑面积不得低于6平方米的规定也是必要的，毕竟安全兹事体大。

 

五、如果加上自持租赁住房的建设，那么租赁住房的供应总量将会大幅的提升，租房者的选择面也将扩大。从总体来看，无疑有利于平抑住房租金，进而间接影响房价。

 

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