深圳计划新增住房供应8万套,楼市影响几何?

胡文

深圳市规划和国土资源委员会7日晚发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》提出，深圳今年计划新增安排建设商品住房8万套，保障性住房和人才住房5万套。

根据计划，深圳本年度将安排供应商品住房用地168公顷，计划新增安排建设商品住房8万套、建筑面积720万平方米。其中，新供应用地7公顷，城市更新用地75公顷，征地返还用地86公顷。

计划还安排保障性住房和人才住房用地65公顷，计划安排建设保障性住房和人才住房5万套、建筑面积约277万平方米，套数建设指标较去年同期增长25%。其中，新供应用地25公顷，计划建设1.5万套；城市更新配建约2.3万套，折合用地约25公顷；新增安排产业用地配套建设住房1.2万套，折合用地15公顷。

计划指出，要加大房地产调控工作力度，促进深圳房地产市场平稳健康发展。通过加大居住用地供应力度、加快土地整备与用地出让、商品住房用地配建、加大城市更新配建比例、棚户区改造等多措并举，拓宽保障性住房和人才住房筹建渠道。要加快培育住房租赁市场，规范租赁市场秩序，培育多元化、规模化、专业化的住房供应主体，形成先租后买的梯度住房消费模式，努力构建分层次、多渠道的住房供应体系。

这一消息公布后,公众十分关注。最大的问题是，深圳房价会降吗？

在深圳市规土委的通告中，这一部分十分重要——

2016年,全年房地产投资开发水平稳步增长，有力推动了我市经济社会发展。住房保障政策日益完善，人才安居工作力度不断加大，有效满足多层次人群的住房需求。但受土地资源稀缺等多方面原因，我市住房建设计划执行情况仍存在以下问题：

一是房地产开发投资水平稳步增长，但住房供需形势仍较为紧张。一方面我市存量住房能完善、配套较好的住房占比较低，大多数存量住房如城中村等，因产权、功能、质量以及配套不完善等原因，仅能以出租、出借等方式维持住房的基本使用，对于购买型、改善型、宜居型等较高层次的住房需求满足度不够；另一方面，受土地资源紧约束、房地产市场预期波动等因素影响，房地产市场新开工量、批准预售量均有不同程度的下降，未来住宅供应形势较为紧张。

二是土地资源与公共资源紧缺问题有待破解。我市人口规模大，空间狭小，人地矛盾突出，每平方公里人口密度近1万人，开发强度已达50%，新增建设用地极为紧张。受限于土地资源紧缺的影响，我市住房建设结构已逐步从新供用地开发建设向以城市更新为主体的多渠道筹建转变；同时，我市人口比例倒挂，公共资源配置与我市实际服务人口不相协调，在住房供应过程中，出现了由于交通、教育、医疗等资源分布不均而带来的住房供应空间结构错位，特别是人才住房和保障性住房供应中空置与紧缺同时存在，公共资源作为引导人口均衡分布、实现职住平衡的重要手段，尚待进一步加强，从而实现各区公共服务均等化。

三是城市更新需进一步加大力度推动。“十三五”规划制定时大大提高了城市更新配套建设人才住房和保障性住房规模，存量土地二次开发利用已成为住房供应主渠道，但依然存在高成本、运作周期长、拆迁难等问题和困难。2017年度，以出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》为契机，需进一步加快城市更新步伐，特别是加大人才住房和保障性住房配建力度，确保完成“十三五”期间住房建设任务目标。

据此，可作如下分析。

一、住房供需形势仍较为紧张，未来住宅供应形势较为紧张，这是目前以及今后深圳楼市的基本判断。尤其是承认“对于购买型、改善型、宜居型等较高层次的住房需求满足度不够”，这是以前没有的。

二、在深圳年度安排供应的商品住房用地168公顷中，新供应用地7公顷，城市更新用地75公顷，征地返还用地86公顷，这其中，任何一种类型的土地成本都不低，尤其是城市更新用地，这些土地往往处于城市核心地段，周边房价基本稳定，城市更新往往意味整体配套的升级和完善，房价随之上行。

三、鉴于2017年已经过半，该计划执行之后预计将主要影响到2018、2019年，因此，与其说该计划是2017年度的，不如说是为2018乃至2019未雨绸缪。否则，今后供应压力以及房价上涨的压力会更大。

四、不排除在统计口径上的房价在2018年出现一定程度的下跌。这是因为新增供应土地如果集中在龙岗、坪山、光明等地的话，那么将会拉低整个房价水平，即便是和高端楼盘搭配供应的话，也是这样。

五、无论如何，对于刚需一族来说，选择入市的时间更为从容了，选择的产品对象也将更为丰富。换句话说，入市时间不妨推迟一下，可以多看看。

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