加载中…深圳人口的规模、密度和结构，哪个对房价影响更大？
(2017-05-23 07:09:59)
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深圳人口的规模密度和结构哪个对房价影响更大？ |
深圳人口的规模、密度和结构，哪个对房价影响更大？
胡文
最近，接连披露的两个人口数据很有意思。
5月19日，第一财经最近公布了一份全国城市的人口密度榜。数据显示，深圳、上海、东莞排在全国的前三位。分别达到了5963人、3816人和3351人。
目前深圳的人口仍在加速流入。数据显示，深圳2016年末常住人口1190.84万人，较上一年增加53.0万人。2014年到2016年，深圳常住人口增量分别为15万、60万、53万，有明显加快增长的态势。也就是说，未来深圳的人口密度仍会继续升高。
报道对深圳着墨较多。报道称，排名第一的深圳是全国平均水平的41倍左右。值得留意的是，深圳市范围内，还有一大部分是山体，假如不是这个原因，深圳的人口密度将会更高。数据显示，深圳的土地面积只有1997平方公里，同为一线城市，上海面积6300多平方公里，北京是16800多平方公里，广州是7300多平方公里。也就是说，深圳大致相当于北京的八分之一，上海、广州的三分之一。
2016年上海全市常住人口总数为2419.70万人，比上年增加4.43万人。其中，外来常住人口980.20万人，比上年减少1.45万人，这也是上海外来常住人口连续两年下降。
此前2015年，上海市年末常住人口总数比2014年末减少10.41万人。这是本世纪以来，上海市常住人口首次出现负增长，降幅为0.4%。其中2015年上海外来常住人口减少近15万。
位居第七的广州，人口仍在加速流入。数据显示，2016年广州市常住人口首次突破1400万人，达1404.35万人，比2015年末增加了54.24万人，增量位居全国主要一二线城市首位。
在深圳市政协举办的委员议事厅上，记者获得了另一组数据：深圳人口结构相对年轻，常住人口平均年龄为32.5岁，到2020年或增加342万人。
政协委员张庆昉认为，人口增长尤其是青年人口的增长对一线城市的发展尤为重要。他提供的一组数据显示，深圳目前的人口仍处于净流入过程中，外来常住人口仍在增加。北上广深四个一线城市中，深圳的一个显著优势也在于人口结构相对年轻。
“2016年底，深圳常住人口平均年龄为32.5岁，属于全国人口最年轻的城市。”张庆昉称，深圳0岁~14岁人口占总人口的13.4%，高于北上广；15岁~64岁人口占总人口的83.23%，而北上广的占比分别是79.6%、77.84%和79.2%。“从1991年至2015年的深圳人口增长与经济增长轨迹也可以看出，两者高度重合，这说明深圳的发展说到底是人口现象。”张庆昉认为，“人口现象”不是指人口扎堆的现象，而是人口在一个城市生活、工作、贡献和共度辉煌的现象，按照深圳的“十三五”规划进行测算，到2020年，深圳将增加人口342万，在一线城市中属于增加最多的。
在第一财经的分析中，称深圳的土地面积中有一大部分是山体，其实更准确的说法是生态控制线。如果要说山体丘陵，北京和杭州的占比分别达到了62%和66%，比深圳还要高。实际上意味着，中心城区的人口密度相当之高。
问题在于所有一线城市中，深圳人口的弹性空间最大。第一财经所采用的常住人口数据，来自于深圳市统计局的口径。但在深圳，一直有实际管理人口之说，规模大概在2000万左右。按照不到2000平方公里的面积来算，每平方公里人口密度为1万人，如果再去掉一半的生态控制线的面积，每平方公里人口密度可能接近2万人。
但是，如果注意到汕头人口密度排在全国第4，揭阳人口密度排在第17，就会发现，其实人口密度并非关键数据。更重要的是，人口增速尤其是人口结构。
比如在珠三角中，广州、深圳两个超级大城市的常住人口数量增加最多，分别比上年净增54.24万和52.97万人，两市人口增幅占同期珠三角常住人口增量的86.31%。相比之下，东莞和佛山两座制造业大市的人口增量就少很多，分别只增长0.73万人和3.21万人。
在张庆昉所披露的数据中，最为重要的数据为0岁~14岁人口占比，占深圳总人口的13.4%，高于北上广。如果以1190.84万常住人口计算，14岁以下人口就达到了159.57万；如果以2000万人口计算，14岁以下人口就达到了268万。
为什么要强调14岁以下人口？这就是一座城市的人口结构问题。源于这几乎可以视为深圳家庭数量。2016年二孩政策实施不久，由此可以大致推断出深圳家庭的数量，而这正是深圳住房需求的大体口径。
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