首部租售条例征询：“租购同权”路远；二手房价疯长，长沙楼市调控升级！

胡文

5月19日，住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见。这是我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿。征求意见稿共7章47条，包括总则、住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任、附则。

征求意见稿规定，租赁住房当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同，规定出租人应当确保出租住房符合安全要求，承租人应当合理使用租赁住房。为稳定住房租赁关系，保护租赁双方权益，征求意见稿在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。

征求意见稿还对住房销售在销售条件、销售程序等作了一般性规定，特别是强化了对房地产开发企业销售住房行为的监管。

“文过是非”点评：这个条例将填补我国住房租赁、销售、经纪等法规领域的空白。其主旨在于落实“房住不炒”，构筑“租购同权”是一个重要的落脚点。意见稿提出，住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住；出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准等。这些规定都有向欧美房屋租赁看齐的倾向，值得肯定。需要注意的是，眼下“租购不同权”的形成并非一朝一夕，比如说学位房的规定。最大的差别是，住房除了居住功能，天然地具有金融功能。在城市发展红利和货币超发的情况下，租金只是住房物业价值的一个外溢体现。在市场多年教育的背景下，扭转这种意识也非一朝一夕能够实现，同样需要长效机制。

5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会发布新的楼市调控政策，限购对象扩大至本市户籍家庭，限购范围也从新房扩大至二手房，其中本市户籍家庭限购两套房。

根据长沙市住建委的新规，暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房（含新建商品住房和二手房，下同）；暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。

对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房；属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。同时，在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

2016年下半年以来，长沙房价持续上涨。今年3月，长沙实行区域性住房限购政策，非本市户籍家庭限购1套新房，限购区域为6个城区及长沙县的长沙经开区、星沙区域。当时，本市户籍家庭和二手房没被纳入限购政策。

“文过是非”点评：时隔两个月之后，长沙在双休日期间升级调控措施，显然具有补漏的性质，这与当前长沙市房价上涨压力加大密切有关。尤其是5月18日国家统计局公布的相关数据显示，今年4月长沙二手房价格在3月份环比上涨1.8%的基础上环比上涨4.3%，涨幅居全国大中城市前列。这与二手房没有纳入限购范围关系很大。长沙3月和4月新房的环比涨幅也达到了1.1%和0.8%，显示在调控之下，上涨动力不小。值得注意的是，类似长沙、南昌这类省会城市，因为住房类型十分复杂且供应充足，商品房长期难以占据主导地位，导致房价长期滞涨。但随着一线和强二线城市的比价效应，这类城市不可避免地出现了不涨，且这类城市中还有一些潜力对象，值得关注。

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