北京广州上海相继出手，深圳会跟进吗？

胡文

这是一个迟到的新闻。

4月21日，上海市政府官方网站发布上海市规划国土资源局制订的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，明确要加强经营性用地出让全生命周期管理，对商办土地出让出台若干重要新规，规定有效期自今年4月10日至2022年3月31日。该《规定》主要内容如下：

出让合同中应明确，办公用地不得建设公寓式办公（项目）；

出让合同中，商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店；

出让合同约定办公、商业可售部分，（应）以层为单位进行销售；

出让人应按照相关文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同；

出让合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有；

受让人在完成开发建设并领取房地产权证后，土地出让合同中约定持有的物业，在持有年限内不得转让；

对商业、办公、商品住宅等经营性物业，应按照出让合同约定持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让；

按照土地出让合同约定的自持部分物业，应整体抵押，不得分割抵押等。

今年1月初，上海市住建委通过调查发现，部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质的情况，在房屋结构、消防等方面存在安全隐患。同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。为此，上海市住建委当时宣布，将会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，并暂停此类项目的网上签约。以所谓酒店式公寓为主的“类住宅”商业办公项目正是清理核查的重点。此次上海再次对经营性用地出让进行规范，目的就在于此前出现的问题进行预防。该《规定》最为重要的两条就是，办公和商业用地，不允许采取转为酒店式公寓的开发模式。此外，上海此项规定的意图在于：将商业、办公和住宅功能区别开来，使之各安其位，鼓励企业长期持有获利，减少短期炒作行为。

舆论普遍注意到，因为此前北京、广州相继对商办类物业出手，此次上海对经营性用地出让的规范，使得在北上广深之中唯有深圳成为例外，那么深圳会跟进吗？

不妨回顾一下北京的政策。

新建商住只能卖给企业，二手交易也只能出售给企业或者有购房资格的个人。

商业、办公类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米。

对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。

商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

广州的政策如下。

商服类物业不得销售给个人，只能企业购买。

3．30新政实施前个人已经买入的商服类物业，可以以卖给个人，也可以卖给法人单位，但必须取得不动产证2年后才可以转让。

商服类项目未经批准，不得改变为居住用途。

商服类项目最小分割单位为300平米。

综上所述，北京对商办物业的调控力度最大，堪称辣招。这很容易理解，获得北京房票的难度十分之大，而来自全国各地的需求又十分之大，因此商办物业成为了外地客户落脚北京的次优选择。北京直接对此釜底抽薪，个人购买必须要有房票，且不能获得贷款。试想，如果有房票，几乎无人愿意购买商办物业。更何况，还没有贷款。这使北京商办类物业市场速冻。广州则相对温和，信贷方面尚无限制。

个人认为，深圳有可能效仿上海做法，即对这一市场采取防范性措施，着眼于规范市场和长远发展。考虑到深圳商务公寓供应量十分之大，尽管3月份成交量两倍于住宅，但去化周期远超于住宅，因此跟进北京做法的可能性较小。加之，深圳小微企业众多，创新动能强劲，类似像广州一样规定最小分割单位为300平米也无必要。和北京、广州一样，商业、办公类项目未经批准不得擅自改变为居住用途这一规定一定会得到重申。事实上，深圳一直也在如此强调。

需要指出的是，在深圳市面上，存在着多种形式的商务公寓，其中最多的是商住两用公寓。这类公寓依然值得关注。但一些商业办公改造类公寓以及产业研发类公寓受种种条件限制，未来将出现与规范的商务公寓明显分化的走势，需要投资者甄别留意。

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