40年“公寓”到期后被无偿收回？深圳湾1号业主岂非要哭晕在厕所？

胡文

在自媒体的语境里，曲解+吓唬的标题党，往往就代表着流量。

最典型的例子就是类似这样的标题：“买40年公寓的购房者要哭晕，商住房土地产权到期后或被国家无偿收回”，到了后来，就几乎变成“商务公寓产权到期后或被国家无偿收回”了。

真是这样吗？果真如此，这些动辄花费数千万甚至上亿的深圳湾1号土豪业主岂非都要哭晕在厕所？作为商务公寓性质的深圳湾1号，一间厕所都要上百万。

所谓“商住房土地产权到期后或被国家无偿收回”之说来源于北京市不动产法研究会副会长尹飞。他在央视财经频道的一次节目中说——

由于“商住房”本身并非住宅性质，一般是商业用地或工业用地，按照《物权法》相关规定，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。

如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。

严格说来，尹飞从法律层面上对商住房续期问题的表态并无大的问题。他所说的其实是有前提条件的，即没有主动续期或者申请续期被驳回，在此条件之下，房子可能会被国家无偿收回。请注意，这里说的是“可能”。但这种情况是十分极端的，比如说严重违法，但这种情况显然并不具有普遍意义。

需要强调的是，央视财经所作的这期专题，正是北京在大力整治商住房的背景下。尹飞对商住房所作的针对性表态，自然带有对市场发出警告的意味，但拿极端情况说事，显然有用力过猛的倾向。加上媒体后续的移花接木，这种警告便移植和扩大到了整个商务公寓上面。由此，引起了全国范围内对商务公寓的误读和恐慌。

因此，搞清商务公寓和“商住房”类住宅的概念以及区别，才能厘清这一问题。

在建筑规范中，分为商品住房、商务公寓、办公用房（写字楼）、商业用房（商铺），此外，还有工业厂房、产业用房等。

商品住宅即人们所说的住宅，一般具有70年土地使用。和住宅一样，商务公寓具有居住属性，是完全合法的，能够设立独立卫生间，并可接入天然气，跟住宅的的设计规范完全一样。跟住宅的差别主要是产权，因其往往属于商业用地，其土地使用权是40年。但在住宅用地上，有时会同时存在住宅和商务公寓两种产品，这种情况下，商务公寓的土地使用权也可达到70年。这主要与土地性质有关。

严格来说，在建筑规范上，没有商办类住房之说。比如酒店式公寓、公寓式办公，在建筑规范里并不存在。类住宅一般是把办公和工业厂房切割，切割改造成具有居住功能的住房。因此才衍生了“商住房”类住宅的出现。这在北京十分突出。

以深圳来说，商务公寓的概念是十分清晰的。可能存在变数的是办公改商务公寓，以及产业用房改公寓等。在南山，臻湾汇和前海枫叶大厦就属于办公改商务公寓。但这种情况，今后将会得到规范。

搞清了商务公寓的概念，可以再来探讨续期的问题。与住宅到期后可以自动续期不同，商务公寓需要业主提出续约，并需要缴纳一定的费用比如契税。个人认为，长期来看，土地使用年限的问题，将会逐步淡化。

此前因北京、广州、上海连续对商办类物业出手，使得深圳楼市出现了对商务公寓的诸多传闻。对此，深圳市房地产研究所李宇嘉博士在做客乐居直播间表示，“商住房”从规划源头被堵死，未来将不复存在。深圳商务公寓需求旺盛，限购的可能性不大。

这与本人此前判断深圳将采用与上海做法的预测基本一致。

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