上海发布2016楼市年报，对比深圳泄露了哪些底牌？

胡文

今天，上海市统计局发布“2016年上海市房地产市场综述”，这相当于一份上海楼市年报。

按照统计局的数据，上海市2016年新建住宅平均售价为25910元/平方米。从区域分布看，内环线以内87426元/平方米，内外环线之间44984元/平方米，外环线以外18127元/平方米。

剔除共有产权住房和动迁安置住房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格则分别为：内环线以内87547元/平方米，内外环线之间62265元/平方米，外环线以外26778元/平方米。

上海市统计局指出，2016年，上海市贯彻落实国家“因城施策”的管理要求，适时出台房地产市场调控措施，积极坚持“以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主”的住房市场体系，深化完善“四位一体”的住房保障体系，坚决遏制房价过快上涨的态势，促进上海市房地产市场平稳健康有序发展。

从投资数据来看，2016年上海市房地产开发投资增速前高后低，全年开发投资3709.03亿元，比上年增长6.9%，增速比上年回落1.3个百分点。

从房屋类型看，住宅投资占比提高。2016年，上海市住宅投资1965.43亿元，比上年增长8.4%，占全部房地产开发投资的53.0%，比重提高0.7个百分点；办公楼和商业营业用房完成投资1215.36亿元，增长8.3%，占32.8%。

从投资结构看，土地购置费较快增长。数据显示，2016年，房企用于土地购置的费用1208.28亿元，增长20.3%，占32.6%，比上年提高3.6个百分点。

2016年，上海市房屋施工面积以及新开工面积均有所增长，不过住宅的规模均有所下降，商办的规模则有所扩大。

2016年上海市房地产市场成交总体较为活跃，全年新建商品房销售面积2705.69万平方米，比上年同期增长11.3%，增速比年内高点（1-5月）回落18.0个百分点。

从销售结构看，住宅销售面积微增、增速回落明显，办公楼和商业营业用房成交量则保持较快增长。2016年，上海市商品住宅销售面积2019.8万平方米，增长0.5%。受限购政策升级影响，上海市商办销售增长明显。其中，办公楼销售面积306.4万平方米，增长55.2%；商业营业用房销售面积205.87万平方米，增长81.1%。

另一方面，2016年上海市楼市交易波动频繁。一季度，在全国房地产去库存的背景下，上海市房地产市场量价齐升。上海贯彻落实“因城施策”，率先在3月份出台“沪九条”调控政策，此后市场有所降温。但随着土地市场的火爆和楼市谣言的传播，市场出现过热态势，调控政策加码，10月和11月相继出台了“沪六条”和信贷监管措施。进入四季度，政策效应积极释放，预期趋于平稳，成交量有所回落。

根据这一综述，上海楼市具有以下特点。

一、上海楼市2016年均价为25910元/平方米，相比深圳楼市2016年12月成交均价54946元/平方米来说，每平米几乎低了近3万元。但实际上，这是一种结构性所带来的错觉。上海内环线以内87426元/平方米，内外环线之间44984元/平方米，外环线以外18127元/平方米，这证明了上海的核心区域与远郊差别十分之大。换言之，上海内环线以内的房价其实与深圳福田区相当（2016年12月成交均价83930元/平方米），而远郊地区房价还低于龙岗区房价（2016年12月成交均价31925元/平方米），之所以出现这种情况，是因为上海市区面积远大于深圳，因此不同区域分化程度也高于深圳。但共同特点是，越是核心区域，房价越高。

二、上海在2016全年新建商品房销售面积达到2705.69万平方米，比上年同期增长11.3%的情况下，住宅的施工面积和新开工面积规模却有所下降，这意味着上海未来的住宅供应将偏紧。这一情况，与近来来深圳楼市十分类似。这意味着，沪深楼市在需求降温的同时，供应将随之减少，因此房价下跌空间亦将有限。

三、受限购政策升级影响，住宅销售面积微增、增速回落明显，办公楼销售面积增长55.2%尤其是商业营业用房面积销售增长81.1%令人惊讶。这是上海与深圳的明显不同，说明上海经济尤其是投资和创业都十分活跃。在住宅限购的同时，市场对商务公寓的需求明显升温。这也是上海2017年初对类住宅的酒店式公寓项目暂停网签的原因所在。商务公寓在深圳就不存在上述情况。

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