深圳楼市“赠送面积”被查，原来有如此大背景！

胡文

深圳楼市，总是新闻不断。

10月23日，“文过是非”发表了《“赠送面积”被查，深圳楼市再遭空袭》一文，文中披露了深圳卫视报道的笔架山公馆因“赠送面积”被城管查处，从而导致业主所收房屋与当初买房时大幅缩水的问题，引发了广泛关注。但是，对于为何2014年已经销售的笔架山公馆为何在两年之后被查处这一现象，因为没有更多线索，只能猜测与楼市调控相关。

但是，深圳特区报今天（11月3日）关于深圳土地收入的一篇报道，则披露了“赠送面积”被查处的更深层次原因。

这篇报道题为《深圳去年土地收入逾1000亿地》，报道称，2015年，在土地供应量变化不大的情况下，深圳市土地出让收入达1081.72亿元，大幅超去年年初计划近五成。分析认为，这与我市去年土地交易市场活跃，商住用地需求旺盛，土地成交有较高溢价直接相关。不过，按去年深圳公共财政收入7240亿元计，我市土地财政占比不足15%，大幅低于北京、上海、广州等地，土地财政依赖度不高。

本次审计结果表明，我市国有土地出让收支管理总体规范，土地整备和城市更新有效拓展了我市发展空间，增强了城市发展潜力；查违力度加大，违法建筑新增势头得到控制。

但更重要的是这篇消息的副题《上年度土地收支审计结果出炉，我市将加大对“加改扩”违建行为查处力度》。报道称，“挑高”、“错层”、“两房变三房”……购房时，许多市民会被“赠送面积”吸引。然而，许多“赠送面积”其实是违建，存在法律风险。

因此，以下内容十分重要——

深圳市上年度国有土地使用权出让审计结果近日公布，结果显示，一些新建房地产项目存在利用“赠送面积”或者“偷面积”进行“加改扩”的违建现象，不仅违反了城市规划法规，还造成房价虚高。市审计局要求相关部门加强监管，并推进对违建案件处罚的执行。

此次审计也审出了一些问题。审计部门对已经入住的部分楼盘实地观察发现，一些新建房地产项目通过增加入户花园、错层阳台等方式，或利用六米层高以及建筑外层结构连板等结构特点，待规划验收通过后再加建、改建、扩建，扩大建筑面积，某楼盘的部分户型加建改建面积甚至已经超过规划验收建筑面积的30%。

审计报告认为，这种行为不仅违反了《中华人民共和国城乡规划法》，导致实际容积率超过批准规划，而且少缴了土地使用权出让金。同时，因少计实际建筑面积而虚增了房屋单价。

律师表示，购买“偷面积”的房产看似“占便宜”，其实有风险。赠送面积不能载入房产证，不享受产权待遇。这就意味着这个赠送面积严格来说就是违建面积，如果遇到维修、拆迁、出售、继承、抵押等情况时或争议纠纷的时候，购房者就很难保护自己的权益。

数据显示，2014年至2015年全市共发生违建产权锁定998项，其中产权初始登记阶段锁定335项，占比较低。审计抽查发现，存在“加改扩”现象的楼盘并未受到辖区查违部门的有效监管，表明我市对新建房地产项目违建监管工作有待加强。

针对审计发现的问题，深圳市审计局要求深圳市规划国土委加强对新建房地产项目“加改扩”违法行为的监管，建立、完善并有效落实相关管理制度，加强不同部门之间的协调，强化对新建房地产项目规划验收后的监督检查，加大对“加改扩”违建行为的处理处罚力度，有效制止违法建筑的产生。

在这篇报道中，有两个结论值得购房者重视。一是认为楼盘“偷面积”扭曲房价，二是对新建楼盘违建监管明确提出亟待加强。

综合上述内容，主要可以得出以下判断——

一、尽管2015年深圳土地收入达到了千亿规模，但因占财政步入比例较小，深圳被定性为土地财政依赖度不高。相比北上广，可以说，这也是深圳楼市调控力度更大的底气所在。

二、深圳楼市所存在的“赠送面积”问题，因为审计部门的介入而被公众关注，这有些出人意料。但恰恰因为审计部门的威慑作用，使得规土部门以及行政执法部门对此事的查处将更为严厉。

三、在审计部门来看，楼盘“偷面积”不仅少缴了土地出让金，而且导致房价扭曲以及虚增房屋单价，这一定性使得查处“赠送面积”必然与楼市调控挂起钩来，并且将成为楼市调控的一个日常内容。

四、审计部门实际上提出了有针对性的整改意见，即加强对新建楼盘违建监管。这必然将使开发商的违法成本增高。同时，也划出了一道红线，加之举报的因素，今后此类楼盘运作的空间将越来越小。

五、对于购房者，相关部门也提示了相关风险。而最主要的风险是，在涉及违建的住宅交易时，可能会被监管部门锁定而无法顺利完成交易。

欢迎关注微信公众号：文过是非（特别声明：“文过是非”均系原创作品，转载时需注明作者“胡文”及出处，并附带二维码图标。否则，视作侵权。)