国庆黄金周成楼市调控周：这座城市的去化骤变颇具启示！

胡文

这个国庆黄金周，几乎变成楼市调控周了。

10月2日中午，无锡发布楼市新政，包括将对二套及以上住房实施首付提高至40%、第二次公积金首付比例不低于30%、新增住宅用地年度出让计划100公顷、提高宅地竞买保证金比例等。

稍后，济南也宣布了楼市新政，主要是以下三条。

购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。

家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元；本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。

本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭在济南市限购一套住房。

相比于此前出台调控措施的北京、天津和郑州，无锡、济南出台的调控措施都带有赶集和预警作用。与无锡实际没有是既没有限购也没有限贷，只是稍稍提高了二套及以上住房的首付比例。而济南的调控实际反而显示了对本地户籍家庭的呵护，可以购买三套房的指标已经在国内算得上宽松了，言下之意是不必折腾离婚。济南虽然适当提高了首付比例，但也只到了正常水平。相比之下，对非本地户籍家庭购房稍显严格。

这一轮楼市调控之中，不妨可以回望一下杭州。杭州9月19日起在杭州市内限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房住房和二手房。杭州为何仅对非户籍居民家庭实施限购？从9月披露的数据看，可以看出诸多端倪。

据新华社报道，杭州市住保房管局主管的透明售房网统计，截至9月末，杭州全市新建商品住宅可售套数约7．3万套，较8月末减少12682套，下降幅度接近15%。至此，杭州全市新建商品住宅库存实现“十连降”，去化周期降至5．8个月，较8月末减少了1．3个月，已经低于6个月的合理去化周期下限。

从杭州市区情况来看，截至9月末，新建商品住宅可售套数约5．4万套，较8月末下降18%，去化周期仅4．8个月。主城区新建商品住宅库存去化周期更是只有4．1个月，其中滨江、下沙新建商品住宅库存去化周期均只有3个月左右。

与此同时，杭州非住宅市场去库存形势依旧严峻。截至9月末，杭州全市非住宅可售库存866万平方米，与8月末基本持平，去化周期达29．1个月。其中，市区非住宅可售面积755万平方米，去化周期27．3个月。

但另一方面，9月杭州全市新建商业地产成交套数6332套，环比增长18%，同比增长164%，刷新了近年来杭州商业地产月度成交套数纪录。

早在今年3月，杭州商业地产成交量就曾跟随住宅市场出现“跳升”，当月共成交3965套，创下2015年以来新高。此后，商业地产成交量持续增长，5月份突破5000套后一直在5000套以上的高位运行。

截至9月30日，今年杭州全市新建商业地产累计成交套数达4万套，占新建商品房成交套数比重为22．4%，远高于2014年、2015年同期占比。

从成交类型来看，产权为办公性质的房源（含写字楼、酒店式公寓）为9月杭州商业地产交易主体，其中酒店式公寓表现尤其“抢眼”。统计数据显示，位居办公类房源成交排行榜前列的江滨澜廷、欧美金融城EFC等项目，其成交主力房源均为酒店式公寓。

综上，杭州楼市具有以下特点——

一、杭州楼市2014年6月去化周期尚在26个月，当年8月28日杭州全面放开限购政策，仅仅两年时间，杭州去化周期就下降为不足6个月，显示取消限购对杭州去库存作用明显，速度也比想象得更快。

二、杭州楼市呈现明显的由中心到周边扩散的效应，即市区供应小于郊县，主城区供应小于一般城区，核心城区供应又小于主城区的格局，其中，核心城区去化周期只有3个月，对非本地户籍居民实施限购也在情理之中。未来，一座城市内的调控措施可能进一步精细化。

三、以写字楼、公寓为代表的杭州商业地产的旺销十分出人意料，这与杭州乃至整个浙江十分活跃的民营经济关系，从而对商业地产构成了明显的支撑。9月份同比爆升164%，显示G20对于杭州的带动的确非同寻常。

四、值得忧虑的是非住宅市场，其去库存形势依然很不乐观——这里主要是指商铺。可以想象，在杭州这样一个崇尚电商的城市，商铺的处境何其之难。仅从依然高企的去化周期来看，压力比2014年更大，未来则更加堪忧。

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