上海新地王VS潘石屹抛售? 陈劲松：资产荒和泡沫论同时出现！

 胡文

8月17日，又是一个让人大跌眼镜的日子。主角有两个：一个是从福建冒将出来的融信中国，一个是潘石屹的SOHO中国。

 融信中国以110.1亿元的价格在土地拍卖中摘得静安区中兴社区N070202单元两幅地块，楼面价格为10.03万元/平方米，这个价格刷新了全国的单价地王记录。此前，上海的单价地王为新城在7月拿下的虹口区凉城新村地块，楼面价6.7万元/平方米；而全国的单价地王为泰禾在深圳创造的——楼面价7.99万元/平方米。也就是说，一家福建房企刷新了另一家福建房企创下的全国记录。

 中青网报道，融信拿下的新静安区中兴社区地块起拍楼板价为41912元/平方米，超过了虹口凉城地王3.8万元/平方米的起始价格记录。这也意味着只要卖到88亿元，就能刷新全国的单价记录。

 相比此前上海的单价地王凉城地块，中兴地王是一块纯正的内环内地块，由两个相邻地块组成，东至宝昌路，南至公兴路，西至临山路，北至中兴路，总面积为3.1万平方米，建筑面积接近11万平方米。

中兴社区地块位置极佳，地铁3、4、8号线环绕，距离人民广场和外滩的直线距离均为三公里，距离上海火车站的直线距离为两公里。周边的配套非常成熟，包括市北中学、宝山路小学及第十人民医院和上海市中医院。

目前，该地块周边项目的售价普遍在9万元/平方米以上，6月开盘的圣和静安公馆均价为9.4万元/平方米，万科翡翠雅宾利均价超过9万元/平方米，中粮地产开发的天悦一号将于9月底入市，此前业界预估的价格为11万元-13万元/平方米。

中兴社区地块往南两公里，就是创下中国最贵豪宅记录的华侨城苏河湾别墅。7月，该项目11号楼一联排别墅以2.42亿元的价格成交，单价高达34.49万元/平方米。

 不过，市场反馈的消息对于新晋地王来说并不有利。根据链家公布的数据，高端市场正在逐步滑落，与火热的刚需市场形成鲜明对比。8月开始，全市单价8万元/平方米以上的高端商品住宅成交量结束了三连涨，连续两周下滑。

 融信中国是新晋崛起的闵系香港上市房企，2013年开始走出福建，已经在福州、漳州、厦门、杭州、上海五个城市拥有项目。在克而瑞发布的全国房企2015年度销售业绩排行榜中，融信以295亿元位列29位，较2014年相比上升15位。3月16日，融信宣布将总部从福州迁入上海。融信的高杠杆一向为人诟病，上市时负债率超过1541%。2015年，融信中国净负债比率较上一年的1541%大幅下降至247%，但在中国地产公司中仍居高位。

当天下午，上海还拍卖了两幅土地，即宝山共富地块以及青浦徐径地块，可售商品住宅楼面价分别达到每平方米6．1万元和5．2万元。经过上半年30幅地块共506亿元的拍卖，上海基本形成了外环外3万元、内外环间6万元、内环内9万元的价格体系。

 就在同一天，SOHO中国董事长潘石屹宣布了一件大事：将在上海出售三个非核心项目，分别为凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场。其中，SOHO天山广场将在今年年底即将竣工。

对此，证券时报报道的是标题是《潘石屹：做生意永远不变的就是在市场高峰时出货》。此前SOHO中国世纪广场项目的出售，引发外界极大关注。7月29日，SOHO中国以32.97亿元整售SOHO世纪广场，包括商业办公面积4.3万平方米，折合单价76700元/平方米。潘石屹表示，股东们对SOHO世纪广场的出售价格很满意，他自己也认为合算。至于现在是不是房地产市场的高点，潘石屹回答说：“这几乎可以说是神仙才能回答的问题。而对于普通人，有几个可以协助判断的数字依据，包括资金回报率等。我们认为，在房地产价格走势上，只要可以把握一个大的区间就不错了。”

潘石屹说：“做生意永远不变的就是市场高峰的时候出货，市场低峰的时候进货。”首席执行官张欣也表示：“唯一检验我们行为的标准就是能不能赚钱，最关键的一点就是现在是买东西的时候还是卖东西的时候。”

 对于上海诞生新地王和潘石屹决定抛售上海三项目，世联行董事长陈劲松认为，资产荒和泡沫论总是同时出现。而潘石屹的相关说明又为陈劲松作了说明，他说：“我们也欢迎保险公司来参与购买，因为他们是资产荒，我们则需要资金。”话给保险公司说的如此直接，也是让人醉了。

“文过是非”认为，上海地王在央媒前段时间严厉谴责之后再度诞生，与最近万科股价飙升导致宝能乃至恒大浮盈大幅升上有着直接关系。因为其示范效应太明显了：还是房地产的钱太好挣了，且胆子越大杠杆越大挣得越多。说到底，对于万科股权的争抢，也是资产荒的一种表现，即便是华润在其中的反复也莫过于此。至于潘石屹决意抛售上海项目，也不过是同时发生的《围城》现象而已。

根据公开资料，上海接下来还有普陀长风地块、浦东唐镇两个地块分别将于8月31日和9月7日拍卖。照此趋势，恐怕依然是高温难退。

一线城市房地产调控，仍是一个难字。

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